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專題背景

?房地產(chǎn)企業(yè)又得面對(duì)一年一度的企業(yè)所得稅匯算清繳工作，如何準(zhǔn)確計(jì)算年度應(yīng)交稅款以及稅前扣除項(xiàng)目？如何將營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅的繳納體現(xiàn)在年度申報(bào)表？如何高效處理“不重要”但是有與企業(yè)息息相關(guān)的小稅種的“困惑”？

?最新頒布的《重慶市地方稅務(wù)局貫徹重慶市人民政府辦公廳關(guān)于落實(shí)涉企政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展意見的通知》（渝地稅發(fā)〔2016〕20號(hào)）文件，給重慶房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了哪些好消息？

?為切實(shí)解決房地產(chǎn)企業(yè)的困惑，提前消化未知的稅收風(fēng)險(xiǎn)，有效應(yīng)對(duì)年度企業(yè)所得稅申報(bào)與稅收稽查，本次課程將解讀2015年度房地產(chǎn)行業(yè)最新政策以及100個(gè)常見涉稅疑難問題、渝地稅發(fā)〔2016〕20號(hào)文件精神，以房企主要稅種為經(jīng)，以不同角度破解稅收政策為緯，詳細(xì)解讀成本分?jǐn)偂⒓坠┎摹④囄坏戎攸c(diǎn)問題，輔以風(fēng)險(xiǎn)防控與納稅籌劃技巧，有效防范稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)落實(shí)納稅籌劃方案、規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)、全面降低稅負(fù)提供幫助！

專題目標(biāo)

?全面梳理15-16年度的流轉(zhuǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等所有最新稅收政策。

?全面解答房地產(chǎn)企業(yè)全程全稅種各疑難問題。

?實(shí)戰(zhàn)演練成本分?jǐn)傄约凹坠┎亩愂諉栴}。

培訓(xùn)受眾

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財(cái)稅領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)總監(jiān)、稅務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)人員以及稅務(wù)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所和各財(cái)務(wù)咨詢公司的人員。

課程綱要

一：營(yíng)業(yè)稅疑難問題

1．解讀小微企業(yè)優(yōu)惠政策，了解其中關(guān)鍵詞的奧妙。

2．個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房?jī)?yōu)惠政策解讀。

3．以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，因獲取利益方式的不同涉及稅收風(fēng)險(xiǎn)有哪些？發(fā)票如何開具？

4．企業(yè)分立、合并是否涉及營(yíng)業(yè)稅？

5．以地?fù)Q房、以房換地涉及哪些稅收問題？不同合作方式稅收風(fēng)險(xiǎn)在哪里？納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何把握？

6．以租代建如何確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)？現(xiàn)行政策是否有可操作性？

7．法院判決書是否可以代替發(fā)票，作為計(jì)帳憑證？

8．售后回租業(yè)務(wù)如何籌劃減少營(yíng)業(yè)稅？還涉及到哪些稅負(fù)？

9．產(chǎn)權(quán)式酒店銷售模式的營(yíng)業(yè)稅如何確認(rèn)？

10．如何有效判定“委托代建”？具體要符合哪些條件？

11．“零首付”模式銷售房子營(yíng)業(yè)稅如何計(jì)算？收取的違約金是否屬于“價(jià)外費(fèi)用”

12．買房子送家電是否涉及增值稅？案例解讀，讓您恍然大悟。

13．通過(guò)具體的案例解讀“拆遷還建”行為賬務(wù)處理以及營(yíng)業(yè)稅繳納、發(fā)票開具等操作難點(diǎn)

14．統(tǒng)借統(tǒng)還是否計(jì)征營(yíng)業(yè)稅？做帳需要哪些資料？

15．政府回收土地獲取價(jià)款是否涉及營(yíng)業(yè)稅？土地增值稅？

16．企業(yè)“跑路”之后，業(yè)主拿什么憑證辦理產(chǎn)權(quán)證？

17．“充值卡”銷售模式如何確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與金額？

18．通過(guò)具體的銷售合同解讀“誠(chéng)意金”“訂金”繳納營(yíng)業(yè)稅的訣竅以及賬務(wù)處理。

19．還本銷售如何計(jì)征營(yíng)業(yè)稅？

二：企業(yè)所得稅疑難問題

1．小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策解讀，告訴您優(yōu)惠政策的“臨界點(diǎn)”。

2．季度預(yù)交申報(bào)表的修訂，帶來(lái)哪些新的變化？與年度申報(bào)表如何協(xié)調(diào)？通過(guò)具體的會(huì)計(jì)報(bào)表讓您試填季度、年度申報(bào)表，實(shí)際操練申報(bào)表的填報(bào)技巧。

3．交通補(bǔ)貼是否可以作為工資薪金扣除？如果企業(yè)有外派勞務(wù)，如何確認(rèn)“從業(yè)人數(shù)”？

4．無(wú)息借款和無(wú)票利息費(fèi)用如何在稅前扣除？

5．計(jì)提沒有支付的利息可否稅前扣除？

6．財(cái)務(wù)顧問費(fèi)、罰息的稅前是否可以扣除？

7．資本弱化條款對(duì)利息稅前扣除有什么影響？

8．非金融機(jī)構(gòu)借款損失稅前是否扣除？

9．企業(yè)捐建房屋與捐贈(zèng)現(xiàn)金的所得稅待遇有何不同？捐贈(zèng)的技巧在哪里？

10．不同銷售階段產(chǎn)生的“成本差”如何進(jìn)行稅收處理？

11．銷售傭金的支出有哪些特殊規(guī)定？

12．資產(chǎn)評(píng)估增值是否繳納企業(yè)所得稅？

13．如何理解籌建期？如何攤銷？籌建期發(fā)生的業(yè)務(wù)費(fèi)如何扣除？與補(bǔ)虧的關(guān)系如何銜接？

14．代繳的房產(chǎn)稅是否可以在稅前扣除？

15．支付非本企業(yè)員工的賠償金是否扣除？

16．補(bǔ)交以前年度稅金以及預(yù)交稅款如何扣除？

17．明股實(shí)債如何進(jìn)行稅收處理？

18．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同階段所得稅稅金的會(huì)計(jì)處理解讀。

19．房屋裝修費(fèi)如何做帳？對(duì)所得稅、房產(chǎn)稅的影響是什么？

20．企業(yè)因房屋質(zhì)量問題給予業(yè)主的補(bǔ)償是否扣除？

21．案例解讀業(yè)務(wù)招待費(fèi)的是是非非。

22．案例解讀人防工程銷售的所得稅處理。

三：土地增值稅疑難問題

1．土地投資是否計(jì)征土地增值稅，是否適用房地產(chǎn)企業(yè)？如何確定納稅人？被投資方的土地成本確認(rèn)的憑證是？轉(zhuǎn)讓投資土地的扣除金額是？

2．企業(yè)分立、合并的土地增值稅解析。

3．無(wú)償劃轉(zhuǎn)土地如何計(jì)征土地增值稅？

4．以股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓土地是否計(jì)征土地增值稅？如何計(jì)算？納稅人如何確定？

5．公配建造時(shí)間與成本分?jǐn)偟年P(guān)系協(xié)調(diào)。

6．以地補(bǔ)路土地成本的確認(rèn)以及記賬資料如何完善？

7．土地滯納金、閑置費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、投標(biāo)費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、指標(biāo)監(jiān)理費(fèi)等如何扣除？

8．如何界定“公寓”？是否適用“普通住宅”增值率不超過(guò)20% 的免稅政策？

9．結(jié)合最新申報(bào)表解讀銷售舊房的土地增值稅計(jì)算流程。

10．不同方式的售樓部會(huì)計(jì)處理以及土地增值稅的扣除是什么？

11．不同情況的土地返還款處理對(duì)土地成本的影響是什么？

12．企業(yè)更名是否涉及土地增值稅？

13．企業(yè)向企業(yè)主收取的違約金、更名費(fèi)等是否作為土地增值稅的收入？

14．如何把握土地增值稅計(jì)算的臨界點(diǎn)？

15．收購(gòu)爛尾樓繼續(xù)建造、銷售后土地增值稅如何計(jì)算扣除額？

16．土地評(píng)估增值部分是否可以作為土地成本扣除？

17．代收費(fèi)用的在土地增值稅如何處理？

18．裝修的概念如何把握？硬裝與軟裝在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候如何扣除？

19．人防車位、無(wú)產(chǎn)車位、有產(chǎn)權(quán)車位在計(jì)算土地增值稅的時(shí)候如何確認(rèn)收入與成本？

20．城鎮(zhèn)土地使用稅如何列支？

21．如何理解“二次清算”？新申報(bào)表如何對(duì)待？

22．土地增值稅清算中如何有效把握成本分?jǐn)偟姆椒ㄅc技巧？怎么有效結(jié)合可以達(dá)到稅負(fù)最優(yōu)？

四：個(gè)人所得稅疑難問題

1．個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)投資如何計(jì)算個(gè)人所得稅？是否溯及既往？

2．個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及哪些稅收風(fēng)險(xiǎn)？如何甄別？

3．企業(yè)取得代扣代繳個(gè)稅手續(xù)費(fèi)有什么風(fēng)險(xiǎn)？籌劃點(diǎn)在什么地方？

4．抽獎(jiǎng)賣房（買房）是否涉及個(gè)人所得稅？

5．年薪的最佳籌劃點(diǎn)在是什么？年終獎(jiǎng)金的盲區(qū)又是哪幾點(diǎn)？如何有效規(guī)避？

6．中秋福利是否計(jì)征個(gè)人所得稅？如何劃分集體福利與個(gè)人福利？

7．企業(yè)因延期交房支付的違約金是否涉及個(gè)人所得稅？

8．報(bào)銷員工旅游費(fèi)是否存在風(fēng)險(xiǎn)？

9．私車公用、交通補(bǔ)貼的個(gè)人所得稅有什么特殊規(guī)定？

10．如何界定退休再任職？如何計(jì)算個(gè)稅？

11．退養(yǎng)、退休、離職的個(gè)人所得稅如何計(jì)算？

12．優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)房是否涉及個(gè)人所得稅？

13．股東向公司借款是否繳納個(gè)人所得稅？通過(guò)案例解讀其中的風(fēng)險(xiǎn)

14．買一送一的所得是否計(jì)征個(gè)人所得稅？

15．補(bǔ)發(fā)工資如何計(jì)算個(gè)人所得稅？

16．掛賬沒有支付的股息是否計(jì)征個(gè)人所得稅？

五：其他稅費(fèi)疑難問題

1．撤縣建市的城建稅稅率如何確定？

2．土地使用稅計(jì)算的起始點(diǎn)和終點(diǎn)如何把握？如何計(jì)算？

3．以租代建的房產(chǎn)稅如何確定納稅人？如何計(jì)算？

4．一次收取多年租金的房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是？轉(zhuǎn)租行為如何繳納房產(chǎn)稅？

5．物業(yè)公司用房如何計(jì)算房產(chǎn)稅？柜臺(tái)租賃是否計(jì)征房產(chǎn)稅？

6．取得固定租賃收入和浮動(dòng)收益如何界定房產(chǎn)稅計(jì)稅方法？

7．房租產(chǎn)生糾紛如何計(jì)算房產(chǎn)稅？

8．無(wú)租使用、免租使用的區(qū)別是什么？房產(chǎn)稅有什么不同的待遇？

9．土地價(jià)款是否計(jì)征房產(chǎn)稅？售樓處的房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)是否包含土地價(jià)款？如何計(jì)算？

10．未竣工但實(shí)際使用的房產(chǎn)如何讓計(jì)算房產(chǎn)稅？

11．如何界定房屋的附屬設(shè)備？是否作為房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)？

12．經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地使用稅的優(yōu)惠政策是？如何計(jì)算？

13．契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？如何計(jì)算契稅的滯納金？

14．如何確定拆遷還建行為契稅計(jì)稅依據(jù)？

15．房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)簽訂哪些合同？哪些計(jì)征？哪些免稅？

16．簽訂合同沒有執(zhí)行是否貼花？沒有金額的合同如何貼花？

六：成本分?jǐn)偱c甲供材精講與實(shí)戰(zhàn)演練

1．占地面積法的精要之處是什么？

2．建筑面積法在會(huì)計(jì)、企業(yè)所得稅、土地增值稅處理上有什么異同？如何確認(rèn)可售面積？

3．什么是層高系數(shù)法？可以采取層高系數(shù)法的成本是哪些？

4．不同成本分?jǐn)偡椒ㄈ绾斡行ЫY(jié)合？對(duì)企業(yè)整體稅負(fù)的影響是什么？

5．什么是“甲供材”？“甲供材”是否合法？

6．如何劃分材料和設(shè)備？二者的稅收待遇有什么不同？

7．“甲供材”業(yè)務(wù)雙方如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理？如何納稅？

8．“甲供材”業(yè)務(wù)如何開具發(fā)票？如何索取發(fā)票？

9．裝飾勞務(wù)和“甲供材”稅收處理有什么差異？

10．發(fā)生“甲供材”業(yè)務(wù)如何進(jìn)行提供相關(guān)的資料？

七：專家現(xiàn)場(chǎng)與學(xué)員互動(dòng)，解答學(xué)員疑難問題。

王老師

‖主講專家‖王老師：會(huì)計(jì)師，中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問題，擅長(zhǎng)土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與稅收成本控制，制定合理的項(xiàng)目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國(guó)各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座上百次，講授由淺入深、生動(dòng)活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡(jiǎn)明扼要、操作實(shí)用；授課風(fēng)格生動(dòng)詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認(rèn)同和熱烈追捧。

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