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【課程背景】

企業如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作

隨著進入“十四五”新的發展周期，在新常態的經濟形勢下，政府的發展目標從原有的GDP經濟增長，轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時，伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺，我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發，而對其產業招商引資、商業運營、教育體育等方向有了更多的要求。

另一方面，在新的去杠桿的金融政策導向下，房地產高周轉的模式已經不再是房企的決勝法寶。行業本身逐漸進入飽和期，各企業在投資模式、運營體系、成本控制、設計創新等方面都有一定的趨同性，投資專業如何提升行業認知，提高拿地成功率，將成為員工自身甚至地產企業生存和發展的重要要求。

本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執行等維度展開，從投資拓展趨勢、價值研判體系、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具，結合眾多經典案例，全面解析房地產投資拓展，增強地產投資管理者的投資管理和實操能力，幫助企業從投資拓展方面，打造強有力的市場競爭優勢。

【課程收益】

1、企業如何做好正確的拿地決策？分享標桿房企拿地模式，掌握土地價值判斷的方法，熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作

2、地產投資的全過程解析及風險防范

3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些？如何規避？

4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究

5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。

【課程對象】

1、房地產開發企業總經理、投資副總、片區總經理、項目總、設計副總、營銷副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層；

2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金、前期、策劃、設計、營銷等條線管理者以及拿地相關的部門人員。

【課程大綱】

第一部分 房地產投資實務與拿地決策

一、拿地決策

1、典型房企拿地模式及戰略模式

（1）萬科：股權合作代表

（2）招商：招拍掛/勾地

（3）華潤：招拍掛/舊改

（4）卓越：城市更新

（5）綠城：代建

二、投資交易模式

1、交易類型：一級市場、二級市場

2、定義介紹：招拍掛、一級土地開發、勾地、城市更新、收并購、代建

2、交易模式特點及難點：

（1）招拍掛交易方式簡析

（2）收并購交易方式簡析、優劣勢、難點

（3）城市更新交易方式簡析

三、地產投資的流程

1、地產投資流程：招拍掛、收并購、舊改

2、土地信息的收集：信息的來源與種類

3、土地信息初判：重要性維度與可行性維度

4、經濟可行性研判：財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準、專業報告

5、可行性研究報告

6、商務談判及交易方案：合作意向書、合作協議

7、投資達成

8、投資達成后事項

第二部分：房地產投資測算

【問題1、2、3、4、5】

一、投資測算的經濟可行性研判

1、財務測算的基本邏輯：模擬一條項目開發運營的現金流，定量的論證項目的經濟可行性，以幫助投資者決策

2、財務測算的前提輸入條件：

（1）設計規劃指標

（2）銷售計劃

（3）運營計劃

（4）土地成本

（5）建安成本：全成本構成、影響成本的主要因素（容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務費用）

（6）三費：管理費用、營銷費用、財務費用

（7）三稅：增值稅、土增稅、所得稅

（8）經營物業假設

（9）融資方案

3、財務測算的輸出結果：核心評價指標、現金流量圖、敏感性分析

4、生成可行性研究報告

二、財務測算模塊解析

1、招拍掛項目測算

（1）城市板塊深化研究：如何充分認知市場

（2）測算視角下的產品最優化：怎樣提高貨值？

（3）測算視角下的成本最優化：怎樣降低成本？

2、收并購項目測算

（1）交易對價的確定

（2）溢價的處理：直接處理、間接處理及【案例】

（3）稅務的特殊處理：視同銷售

（4）不同交易架構對測算的影響

3、城市更新項目的測算

（1）“6+3“方法論

（2）城市更新規劃指標確定：

（3）城市更新項目拆遷成本確定

（4）城市更新項目補繳地價確定：

（5）城市更新項目收益的核心影響因素

三、開發稅務問題

1、不同拿地模式應關注的稅務問題

（1）一級市場：招拍掛/勾地，一二級聯動，三舊改造

（2）二級市場：土地轉讓，股權收購，增資擴股，合作開發，土地作價入股，聯營型，委托代建

2、收并購財稅問題處理

（1）財稅處理原則：降低稅負、延遲繳納

（2）合法合規合理

（3）其他特殊形式

四、投資測算實例操練

1、投資測算不同階段：

（1）初判可研階段

（2）詳判定案階段

（3）項目可研階段

2、測算內容：主要科目解讀：全成本科目、利潤表及現金流量表

3、測算依據：專業板塊專業報告

4、全成本解讀：

5、投資階段影響單方建造成本因素：容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術、財務費用

6、投資測算實戰演練

（1）第一步：項目定位

（2）第二步：戶配及規劃方案

（3）第三步：運營計劃示例

（4）第四步：測算演練詳解

（5）第五步：壓力測算

7、投資測算練習：算土增稅、算利潤率、算地價、算最低售價

第三部分：投資相關法律實務

【問題6、7】

一、在建工程轉讓

1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況

2、法律風險及防范措施

3、盡職調查關注點

4、在建工程轉讓的特殊情況：未達到25%投資額的處理方案

【案例】：青島S項目

【案例】：大連H項目

二、股權類合作開發

1、法律特點及優劣勢

2、法律風險：土地風險、股權風險、債務風險

3、盡職調查的關注點

4、法律風險防范主要原則：

（1）股權收購之買新不買舊

（2）股權收購之收購還是增資

（3）股權收購之直接收購還是間接收購

（4）收購前法律財務盡職調查，合同設置相應條款

5、股權收購的特殊情況

（1）土地尚未落實

（2）目標股權有瑕疵

（3）有前置審批要求：國資股權，外資股權

（4）特殊情況的股權收購：分立公司、股權退出、小股操盤

三、聯營型合作開發

1、法律特點

2、法律風險及防范措施

【案例】：深圳地鐵與萬科合作項目

四、委托代建代管

1、法律特點及適用情況：交易前提、交易特點、適用情況

2、法律風險及防范措施：合作模式、風控措施

【案例】：溫州項目

五、合作項目公司管理約定

1、控股和參股項目的主要協議

2、操盤方與參股方項目管理

3、合作協議中的主要約定內容

六、投資法務疑難雜癥

1、標的資產的自身瑕疵

【案例1】：坂田項目（規劃沖突）

【案例2】：南山項目（拆遷不可控）

【案例3】：惠州項目（土地無法移交）

2、行政審批的風險

【案例4】：龍崗項目（政策變化）

3、或有負債出現的風險

【案例5】：平湖項目（涉訴）

4、土地成本及稅務風險

【案例6】：寶安項目（土地成本是否抵稅）

5、合作方風險

【案例7】：資產包（優先購買權）

【案例8】：惠州項目（合作方意愿）

張老師

2020.09 - 至今 TOP20 房企華東區域投資副總經理，2019.05–2020.08 華潤置地華南大區·產業地產投資總監負責華南區域內投資，包括廣東、廣西、福建、海南。主要操作產業勾地、工改工類項目。

2016.03-2019.05 卓越集團（深圳）房地產有限公司·投資總監負責大灣區范圍內投資，涵蓋招拍掛、收并購、城市更新等。2016年簽約6個，2017年簽約11個，2018年簽約3個。成功簽約：深圳坂田、深圳觀瀾、深圳龍崗、珠海拱北、深圳寶安、深圳沙井、深圳橫崗、惠州博羅、中山港口、中山南頭、珠海唐家灣、中山東區等項目。

2010.07–2016.03 深圳市萬科房地產有限公司·項目發展部深圳范圍內投資，成功簽約：前海、紅樹灣、龍華、布吉、觀瀾等項目。

教育學歷：中山大學·嶺南學院碩士研究生·房地產經營與管理專業

上海財經大學學士（雙專業）·房地產經營與管理/經貿英語專業

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