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課程背景

本課程將詳細(xì)解讀土地增值稅立法的背景、分析土地增值稅立法的八大變化及對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略，并以土地增值稅計算流程為主線，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀愖钚抡吆蛧囟惡喜⒌恼鞴芤?，詳?xì)梳理土地增值稅難點問題，結(jié)合實際案例進(jìn)行土地增值稅模擬清算練習(xí)，使學(xué)員在學(xué)習(xí)過程中既學(xué)到了知識又能掌握很多獨立分析問題和解決問題的方法，從而達(dá)到能從容應(yīng)對土地增值稅清算的目的。

課程收益

1.了解土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響與應(yīng)對策略

2.了解新形勢下土地增值稅清算的難點及應(yīng)對策略

3．解決土地增值稅難點重點問題掌握清算技巧

4.了解土地增值稅籌劃方法

5.熟練掌握土地增值稅清算流程及計算方法。

培訓(xùn)對象

本期培訓(xùn)內(nèi)容適應(yīng)房地產(chǎn)、建筑企業(yè)財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)高管、財務(wù)經(jīng)理、會計等各類專業(yè)人員。

課程大綱

第一部分 土地增值稅立法動態(tài)與最新文件解讀

1. 《土地增值法》征求意見稿解讀

2．土地增值稅立法對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

3. 土地增值稅立法的最新動態(tài)

4.土地增值稅申報表變化解讀

第二部分 新形勢下土地增值稅難點問題與應(yīng)對策略

1．集體土地將納入征稅范圍對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

2．清算條件變化對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

3．營改增對土地增值稅清算的影響及帶來的難點問題

4．國地稅合并后加強(qiáng)對土地增值稅清算管理的影響及帶來的難點問題

5．房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)銷售模式的影響及納稅風(fēng)險問題

6．新形勢下土地增值稅清算的應(yīng)對策略

第三部分 土地增值稅征稅范圍的難點問題

1.集團(tuán)企業(yè)內(nèi)部房屋無償劃撥是否征收土地增值稅？

2.出售小產(chǎn)權(quán)方是否應(yīng)該繳納土地增值稅？土增稅立法之后呢？

3.土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)可否分別轉(zhuǎn)讓？

4.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同時一并轉(zhuǎn)讓機(jī)器設(shè)備如何納稅？

5.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)同時一并轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)如何納稅？

6.個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)是否繳納土地增值稅?

7.土地增值稅與企業(yè)所得稅清算關(guān)注點有何不同？

第四部分 土地增值稅收入總額確認(rèn)的難點問題解析與應(yīng)對

1．土增稅收入總額、增值稅應(yīng)稅銷售額及企業(yè)所得稅收入總額的區(qū)別與辨析

2.納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入還是沖減土地成本？

3．一般計稅項目收入確認(rèn)的難點問題

4．跨營改增過渡期項目土增稅收入確認(rèn)的難點問題

5．多合同銷售的風(fēng)險分析及應(yīng)對策略

6.代收款項與價外費用（違約金、更名費等）的涉稅風(fēng)險？

7.隨房價一起收取的裝修費初裝費的處理，合同應(yīng)如何簽訂才能加計扣除？

8.陰陽合同避稅有何風(fēng)險 ?

9.超建面積如何處理?

10. 六種視同銷售情形的收入確認(rèn)?拆遷還房視同銷售收入以哪一年為準(zhǔn)？價格高低哪一個對企業(yè)有利？

11.面積差異補退房款如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

12.銷售配套設(shè)施的處理

13. 銷售人防車位使用權(quán)，地上車位使用權(quán)、地下車位使用權(quán)如何納稅？

14.售價偏低且無正當(dāng)理由具體怎么確定？

15．簡易計稅老項目收入確認(rèn)難點問題

第五部分 土地增值稅扣除項目難點問題解析與應(yīng)對

一、土地價款扣除難點問題

（一）凈地招拍掛取得土地的難點問題與應(yīng)對

1.多地塊、多業(yè)態(tài)、混業(yè)經(jīng)營拿地策略的制定案例分析

2. 集團(tuán)拿地,子公司異地開發(fā)模式的稅務(wù)風(fēng)險控制與規(guī)劃

3.土地出讓金分期付款的利息是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

4.土地招拍掛傭金是否屬于土地成本？土地增值稅前可否加計扣除？

5.六種土地出讓金返還方式如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

6.土地價款抵減銷售額三個稅種納稅處理的區(qū)別？如何處理對企業(yè)更有利？

（二）毛地出讓取得土地的難點問題與應(yīng)對

1.現(xiàn)金補償?shù)目鄢龖{證與條件？

2.區(qū)分政府行為和市場行為兩個實質(zhì)證據(jù)是什么？扣除憑證有何不同？有何風(fēng)險？

3.虛增拆遷補償款稅務(wù)風(fēng)險防范

4.拆遷還房的交易實質(zhì)是什么？

5.拆遷還房取得土地成本如何確認(rèn)？視同銷售收入以哪一年為準(zhǔn)？價格高低哪一個對企業(yè)有利？

6.拆遷還房補償方式扣除憑證如何確定？

7.多個項目公司共同拆遷補償成本如何處理？是否需要分?jǐn)偅?/p>

8.土地熟化人補償可否計入土地成本？

（三）集體土地征用與留用地開發(fā)成本確認(rèn)的難點問題與應(yīng)對

1.廣東省及深圳市留用地返還相關(guān)政策

2.集體土地征用補償?shù)奶幚碓恚?/p>

3.留用地返還的稅務(wù)處理難題是什么？

4.留用地零成本問題如何解決？有何誤區(qū)？

5.留用地開發(fā)返還集體經(jīng)濟(jì)組織的房屋如何避免被界定為利潤分配？

6.留用地返還開發(fā)稅務(wù)籌劃方案設(shè)計及案例分析

（四）股權(quán)收購取得土地難點問題與應(yīng)對

1.股權(quán)收購取得土地的涉稅風(fēng)險分析

2.最高股權(quán)收購價格的確定方法與案例分析

3.股權(quán)收購后建筑物推到重建原成本可否計入開發(fā)成本？

（五）收購在建工程的難點問題與應(yīng)對

1.收購在建工程與收購股權(quán)的區(qū)別？

2.收購在建工程的條件

3.開發(fā)投資額達(dá)到25%如何確認(rèn)？

4.投資額沒達(dá)到25%如何才能轉(zhuǎn)讓？

5. 轉(zhuǎn)讓在建工程土地增值稅可否享受加計扣除政策？

6.轉(zhuǎn)讓在建工程可否享受普通住宅優(yōu)惠政策？

7.購買在建工程開發(fā)后再銷售土地增值稅可否加計扣除？申報表如何填報？

12.購買在建工程推倒重置，其成本可否計入新項目成本？是否需要進(jìn)項轉(zhuǎn)出？

（六）土地置換難點問題與應(yīng)對

1.土地置換如何確認(rèn)土地成本？是按照原價還是評估價？

2.土地置換方式政府是否應(yīng)該重新按照評估價開具土地出讓金票據(jù)？

二、開發(fā)成本扣除難點問題

（一）前期工程費的難點問題與應(yīng)對

1.項目立項對土地增值稅的影響

2.戶型設(shè)計對土地增值稅的影響與案例實操

3.哪些政府收費不屬于代收款項？土增稅清算時如何溝通才能加計扣除？

4.管理費用和前期工程費能否合理轉(zhuǎn)換？

（二）建筑安裝工程費扣除難點問題

1.建安合同簽訂納稅風(fēng)險規(guī)避與籌劃

2.裝修費的處理

3.水電費的處理

3.建筑工程勞動保險的處理

4.招標(biāo)代理費、房屋測繪費

5.售樓處樣板間裝修費的處理思路與風(fēng)險防范

6.招標(biāo)代理費、財產(chǎn)綜合險可否計入開發(fā)成本？

7. 房地產(chǎn)企業(yè)虛增成本的手段及稽查手段

8.建安發(fā)票的開具要求

（三）基礎(chǔ)設(shè)施費與公共配套費扣除難點問題

1.園林綠化的核算與發(fā)票開具有何稅務(wù)風(fēng)險？

2.建成后屬于全體業(yè)主所有是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明屬于全體業(yè)主所有？

3. 建成后無償移交政府公用事業(yè)單位的是否視同銷售？成本如何扣除？如何證明無償移交給政府公用事業(yè)單位？

4. 有償移交給政府相關(guān)部門的，收到的補償款是否繳納增值稅？企業(yè)所得稅是做收入還是沖成本？土地增值稅是做收入還是沖成本？

5.作為拿地條件無償在小區(qū)外配建公共配套如何處理？如果政府為此給與一定補償如何處理？如何確認(rèn)成本？

6.配套設(shè)施轉(zhuǎn)為自用如何處理？再銷售土地增值稅如何計算？如何避免決策失誤？

7.產(chǎn)權(quán)車位、人防車位、地下無產(chǎn)權(quán)非人防、地上無產(chǎn)權(quán)車位、機(jī)械車位等在各稅種前如何處理？如何扣除企業(yè)所得稅、土地增值稅、增值稅與房產(chǎn)稅的稅務(wù)風(fēng)險？

（四）開發(fā)間接費用

1.集團(tuán)公司如何優(yōu)化項目管理價值鏈？

2.土地增值稅與企業(yè)所得稅開發(fā)間接費用歸集的差別

3.營銷設(shè)施建造費的所得稅及土地增值稅處理異同？

4.開發(fā)間接費與期間費用如何區(qū)分？如何合理轉(zhuǎn)化？

5.項目管理人員的工資福利費是否在項目清盤前都可以計入開發(fā)間接費用？

三、稅金及附加扣除難點問題

1.地方教育附加不能在土地增值稅前扣除嗎？如何跟稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通？

2.印花稅能在土地增值稅前扣除嗎？

四、開發(fā)費用扣除難點問題

1.如何把握土地增值稅利息據(jù)實扣除的條件？什么是能按照項目合理分?jǐn)偅咳绾畏謹(jǐn)偅?/p>

2.據(jù)實扣除資本化利息的起止時點

3.民間借貸及未發(fā)生借款開發(fā)費的如何扣除？

4.利息扣除方法的選擇與限制

5.統(tǒng)借統(tǒng)還利息可否按金融機(jī)構(gòu)利息扣除？

五、加計扣除的難點問題

1.直接轉(zhuǎn)讓土地

2.生地變熟地

3.購買在建工程開發(fā)

六、成本扣除項目的審核要求

1.實際發(fā)生與支付款項有何關(guān)系？

2.實際發(fā)生與取得票據(jù)有何關(guān)系？

3.實際發(fā)生并取得發(fā)票但未付款的成本可以扣除嗎？

4.預(yù)提成本可否扣除？

5.營銷設(shè)施可否扣除？

七、共同項目的成本分?jǐn)偧记?/p>

1.不同類別開發(fā)產(chǎn)品成本分?jǐn)偧记捎心男?/p>

2.共同成本核算技巧有哪些？

3.連體樓籌劃思路有哪些？

4.地下車位成本歸集與分?jǐn)偧记?/p>

第六部分 土增值稅清算政策及運用技巧

1．土地增值稅清算不得不熟悉的15個主要文件

2．土增稅清算單位、計算單位準(zhǔn)確劃分技巧

3．應(yīng)清算與可清算項目準(zhǔn)確把握技巧

4．清算后再銷售如何計算土增稅的政策誤區(qū)及應(yīng)對

5．清算后再取得發(fā)票如何處理

6．核定征收的運用策略

7．土地增值稅稅收優(yōu)惠及應(yīng)用

8.裝修房與毛坯房土增清算時有何不同？

9.免稅臨界點的如何正確運用？

10.調(diào)整增值率的有哪些方法？

11.尾盤銷售如何進(jìn)行土增申報？

第七部分 土地增值稅籌劃方法

1．變量引進(jìn)

2. 立項技巧

3．價格策略籌劃法

4．核算技巧籌劃法

5．核定征收籌劃法

第八部分 土地增值稅模擬清算

1．為什么要模擬清算？

2．土增稅模擬清算的準(zhǔn)備工作與具體實施流程

3．跨營改增過渡期老項目土地增值稅模擬清算案例

4．新項目土地增值稅模擬清算案例

董老師

中國注冊會計師，注冊稅務(wù)師，律師，多年從事財稅方面的理論研究與實踐，擅長各行業(yè)稅收籌劃診斷，納稅方案的設(shè)計，納稅風(fēng)險控制，稅企爭議的協(xié)調(diào)以及集團(tuán)公司的并購重組方案涉稅論證與籌劃。

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