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課程背景

第一批城市更新試點城市名單出爐（為期2年）圍繞重點探索城市更新統籌謀劃機制、城市更新可持續模式、城市更新配套制度政策而展開。

城市更新是“硬骨頭”，是系統性工程，資金需求大、涉及利益主體多、規劃程序復雜、開發運營周期長和收益回報不確定等特點，對參與的利益相關方綜合能力要求高。

城市更新實操過程中最大的難題就是參與城市更新的利益相關方如何盈利，受制于拆除面積不大于20%，較少的可售物業無法覆蓋全部更新范圍的投入成本，這一問題困擾著政府、投資商、開發企業等，導致2021年全年城市更新雷聲大雨點小。

本課程從政府、產業、投融資、房企等多個端口詳解城市更新的盈利路徑，并介紹了東西南北中五個區域代表性城市的頂層設計、產業導入、投融資的具體操作方法，引用了大量的實操案例，同時也穿插了最新的研發成果。無論對于政府、央企、地產商、城投平臺都是一個實用性極強的課程，通過本課程可以真正理解各方在城市更新中的訴求，未來的項目評估、合作、經營中可以更好的掌控并獲取更大價值回報。

課程對象

★政府、城投平臺、央企、房地產企業、銀行、基金、金融與投資機構

★房地產開發及城市更新企業：董事長、總裁、總經理、副總經理等公司高管決策層涉及城市更新項目的投資測算部、規劃設計部、招商運營部等相關部門負責人

課程大綱

一、城市更新的底層邏輯：人本內核上的片區一二三級聯動

1、 人地配置的基本邏輯

2、 廣州上海等領跑城市的城市更新土地開發創新路

3、 長沙成都等試點城市的城市更新土地開發創新路

4、 相對滯后的部分城市的城市更新土地開發制度卡

5、 三類城市的對比，哪些政策機制下能夠走通城市更新

二、城市更新成熟的政府端盈利要點：頂層設計與路徑

1、政府低投入模式：廣深模式

2、政府高投入模式：滬杭模式

3、政府零投入模式：天津模式

4、城市更新試點的三大任務：統籌機制、可持續模式與配套政策

5、地方政府試點城市更新實現三大任務的工作要點

三、城市更新的企業端盈利要點：實施方案設計

1、實施主體和更新范圍、建設內容的選擇（單元劃分）

2、項目定位：生活方式更新與產業結構更新

3、資金籌措方案編制和渠道

4、補償安置方式的調整改變

5、建設方案和經濟測算

6、運營方案

四、 城市更新產業端盈利要點：數字、民生與新消費

1、數字產業與新型基礎設施的發現和產業導入

2、數字疊加民生的醫療、養老、教育、文化設施的布局和產業導入

3、新消費滲透的選擇和產業導入

4、文化旅游的設計和產業導入

5、產業園區的城市更新

6、韌性城市等基礎設施投資機遇把握

五、城市更新成熟的投融資盈利要點：銀行與金融機構

1、國開城市更新貸款的利用條件和路徑

2、金融央企與金融機構的利用條件和路徑

3、專項債的利用

4、城市更新基金的設立和利用

5、房地產企業的融資利用

6、城市更新的綜合新金融手段

六、城市更新探索中的企業端盈利要點：房企與城投

（案例包括華僑城、萬科等央企、碧桂園、時代中國等民企、重慶長沙成都唐山等試點城市地方國企平臺）

1、 點狀更新的傳統模式與案例解析（唐山案例）

2、 片狀更新的代表性企業與案例解析（成都案例）

3、 城投公司的借力轉型案例解析

4、 地產企業的切入點：地產企業獲取城市更新的主要路徑和方法

5、 企業端實施城市更新的關鍵節點、關鍵成果

七、城市更新盈利模式匯總

1、 前期服務商盈利模式（東莞全市案例說明）

2、 物業盈利模式（碧桂園物業案例）

3、 產業運營盈利模式（千方科技京東阿里等案例）

4、 單一地產業務盈利模式（萬科案例）

5、 城投平臺盈利模式（各地案例）

【分享案例】

案例一：上生·新所

上生新所，位于延安西路1262號，是集辦公、娛樂、生活、文化功能于一體的新型城市活力社區，在經歷了一場城市更新后，搖身一變成為上海“網紅”地之一。約在兩三年前，上生所正處于城市更新改造前期，各建筑久經歲月打磨，其彌久的精致感卻無法遮蓋。如今的上生新所，仿佛沾滿灰塵的明珠被細細擦拭出明亮的光澤，點綴在城市中，成為了耀眼的“新星”。

項目特點：

1、多主體參與城市更新

上生新所引入社會資本進行多方共建共享，包括政府、學術機構、社會組織、居民以及房地產企業，利用土地的混合發展模式，提高土地使用效能。

2、保護建筑多樣性

3、空間開放共享：上生所作為生物研究所，整個園區空間封閉內向，而上生新所作為創意園區，對空間定位原則為開放.共享。

4、保護利用自然資源：上生 · 新所改造前地塊內有許多生長良好茂盛的植物，改造之初就明確了要最大化保護與利用。

案例二：衢州禮賢未來社區

衢州禮賢未來社區，是綠城中國投資建設的首個未來社區。作為中國房地產界產品力榜首的企業，如何在未來社區這一全新命題給出滿意的答卷，注定了這個項目承載的責任和期望。

案例三：小坪村舊改

生活方式更新案例——小坪村舊改

廣州白云小坪村舊改項目再現佳兆業速度。

小坪村城中村改造項目一期復建安置區位于石槎路小坪地鐵站南側，規劃用地面積26051平方米，計容建筑面積106080平方米。

從2018年12月與舊改之王佳兆業的合作開始，廣州白云小坪村舊改項目的推進就推進十分順利。

從與小坪村合作，到2019年7月奠基，用時僅有半年多，在當時就顯示了佳兆業推進舊改的神速。

張老師

張老師：著名的實戰派專家，實操多個區域性開發和新市鎮開發。區域發展、產業規劃、城市更新、新型城鎮化、園區開發方面均有深刻理論和實踐功底。

二十年的項目操盤經驗，在城市、產業、土地三個方向均擁有豐富的研究和實操經驗，擅長操作城市更新、片區綜合開發、城市運營等領域，其城市更新類項目涵蓋全國多個城市和產業，包括金融科技類的上海張江科學城項目、文化旅游類的華僑城成都安仁項目、CBD類的石家莊火車站改造項目、環境類的湖南株洲清水塘項目、科教類的融創天津宜興埠項目等，張老師擅長在傳統城市建設項目中通過人產城的精準配置營造高質量的區域發展布局，結合城市群的協同背景深度挖掘土地價值，通過產業和空間規劃的有機結合滿足政府產業結構升級的迫切需求。

【服務客戶】

參與部分項目及服務客戶：

參與主持操作了新市鎮天津模式、新農村建設海南模式的建設

擔任北京房山區、中新生態城、重慶兩江新區商務核心區、武漢智慧城、山東丁字灣南海新城等多個城市的規劃發展顧問。

標桿房企：萬科集團、恒大地產、保利發展、綠地集團、華潤置地、中國金茂、金科地產、富力集團、遠洋集團、華僑城、越秀地產、大悅城、時代中國、正商置業、萬達集團、銀城國際、魯能集團、中信集團、中建五局、重慶高科集團、中航國際、中信集團、珠光集團、珠江實業、京投發展、張江高科、中鐵置業等。

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