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【課程背景】

1、傳統成本管理課程已經沒有太多的秘密，該了解的都了解了；

2、項目前期定位、策劃，決定了一個項目80%以上的利潤和成本投入；

3、花了不少錢打造的項目，可是客戶不滿意，為什么？除產品品質外，人文品質沒有有效植入；

4、一個項目掙了1個億，大家都很高興，可是，這個項目能掙錢1.1個億，沒有人知道！

5、懂財務不了解成本、懂業務的不了解營銷、彼此不了解，怎么辦？

6、如何做好成本策劃？一個項目到底能否做30個方案？

7、如何快速構建一個公司的標準成本配置體系？

8、如何快速構建公司的成本管理機制？

【課程收益】

1、如何在項目前期做好工程成本管控？方案前如何做項目利潤最大化？

2、如何做好成本策劃，讓好鋼用在刀刃上？如何在成本投入與利潤之間取舍？

3、如何優化結構性成本？

4、如何做好成本的配置標準？

5、如何從靜態的收益指標，過度到動態收益指標的測算？

6、如何做好材料認質認價與成本臨建巡檢？

7、如何快速建立一個公司的工程成本管控體系？

【課程對象】

1.房地產企業及相關企業的董事長、總經理、副總經理、總監等高級管理人員或后備人才。

2.成本合約部、采購部部門負責人及專業技術管理人員。

3.設計管理部、計劃運營部、工程部等部門負責人和核心專業骨干。

【課程大綱】

第一部分：方案設計與項目策劃階段，如何讓項目利潤最大化？

01、房地產成本發展的三個階段、四個重點

→核算型、控制型、策劃型、GSC供應鏈模式的差異

02、容積率越高越好嗎？成本的策劃從什么事后開始？

03、什么是“先算后畫”？ 如何讓項目利潤最大化？如何快速拿出方案前目標成本？一個項目能否快速做30個以上的方案？一個項目掙了2個億，很開心，可是能掙2.3億，沒有人知道！

案例：Y案例如何實現多方案收益對比

04、“好鋼用在刀刃上”，道理誰都懂，可是要如何用？用了會有哪些效果？

05、成本的策劃，是有效的成本投入與項目利潤最大化之間做平衡和取舍，這句話誰都懂，開始如何實現？如何落地？

05、如何評價一個項目的好壞？總圖下，如何實現“掏干挖盡“？

06、“先算后畫”的準備

對車位配置方案的理解

對人防配置方案的理解

對分攤共用面積的理解

對每個單元電梯數量與層數的理解

對增值稅、土地增值稅、企業所得稅的理解

對股東資本金利息扣除的理解

對各種計提費用的理解

第一輪PK演練：沙盤演練“掏干挖盡”，如何讓一個項目利潤最大化？

第二部分：如何實現工程成本的策劃&設計&控制&耦合？

01、建筑風格與體型系數成本策劃&設計&控制&耦合

不同建筑風格對成本的影響

板式建筑、點式建筑與建筑形態對成本的影響

第二輪PK演練：建筑風格與建筑形態對成本與收益指標的影響

02、結構化如何做？光看鋼筋含量與混凝土含量嗎？

主流結構體系建造方式、用途及特點介紹

先理清兩個概念：承重墻與剪力墻

什么是剪力墻？

結構性成本三個重要指標：鋼筋含量、混凝土含量、含墻率

案例：如何測算含墻率？

剪力墻含墻率行業標準計算公式是什么？

如何優化剪力墻？

案例：剪力墻優化的案例、萬科“一芯“戶型如何來的？（電子文檔圖紙打開解讀）

03、地下車庫成本策劃&設計&控制&耦合

不同柱網的形式與成本對比

幾種停車方式占地面積比較分析

柱網的選擇與取舍，大小柱網的成本對比分析

停車位的優化若干方法

案例：Y地庫優化方法簡介（電子文檔圖紙打開解讀）

第三輪PK演練：地庫柱網選擇對成本與收益指標的影響

04、門窗的設計與成本策劃&設計&控制&耦合

鋁型材的成本介紹

表面涂裝方式的成本介紹

普通玻璃&鋼化玻璃&超白玻璃價格差異與性能特征

執手&五金件成本策劃

紗窗類型與成本策劃

密封條成本策劃

發泡劑成本策劃

史上最細致的門窗成本影響因素有哪些？

案例：某門窗工程組價分析

第四輪PK演練：門窗對成本與收益指標的影響

06、外墻涂料&真石漆成本策劃&設計&控制&耦合

外墻涂料&真石漆類別

乳液類別與成本差異

案例：外墻涂料與真石漆組價分析

第五輪PK演練：外墻涂料&真石漆對成本與收益指標的影響

07、石材成本策劃&設計&控制&耦合

石材類別

石材花別&面別對成本的影響

槽鋼與角鋼成本控制要點

干掛石材成本控制要點

干掛石材組價分析

合作方的報價方式與利潤來源分析（人、機、料）

案例：某干掛石材組價分析

第六輪PK演練：石材對成本與收益指標的影響

08、地坪漆的成本策劃&設計&控制&耦合

不同類型地坪漆的特點與價格差異

第七輪PK演練：地坪漆對成本與收益指標的影響

9、入戶門成本策劃&設計&控制&耦合

入戶門成本控制要點

第九輪PK演練：入戶門成本與收益指標的影響

10、周界防范系統成本策劃&設計&控制&耦合

周界防范系統特點

周界防范系統成本控制要點

第十輪PK演練：周界防范系統成本與收益指標的影響

11、視頻監控系統成本策劃&設計&控制&耦合

視頻監控系統原理介紹

傳統供電方式與POE供電方式成本對比分析

“云臺“的作用與成本慎用

案例：某視頻監控系統組價分析

12、可視對講系統成本策劃&設計&控制&耦合

可視對講系統原理

可視對講系統電磁鎖的選擇

燃氣報警系統的設計方法

傳統電源與POE供電之間的差異分析

案例：可視對講系統組價分析

第十一輪PK演練：可視對講系統成本與收益指標的影響

13、景觀成本策劃&設計&控制&耦合

硬景、軟景配比方案

道路、手孔井、霧森等成本對比方案

案例：某次招標成本詢標分析

第十二輪PK演練：景觀成本與收益指標的影響

14、戶外電子公告屏成本策劃&設計&控制&耦合

“P“的選擇方法

類別的選擇方法

一二線品牌的差異在哪里？

案例：某電子公告屏組價分析

第十三輪PK演練：電子公告屏成本與收益指標的影響

15、HDPE波紋管成本策劃&設計&控制&耦合

HDPE波紋管類別

環剛度的應用方法與成本對比分析

第十四輪PK演練：HDPE波紋管成本與收益指標的影響

16、機動車充電樁成本策劃&設計&控制&耦合

機動車充電樁原理

機動車充電樁兩種充電模式的對比

機動車充電樁運營收費模式

規范解讀《關于加快電動汽車充電基礎設施建設的指導意見》（國辦發〔2015〕73 號）

機動車充電樁對地下車庫設計規范的解讀

變壓器配置容量計算規范與方法

電動車充電樁對變壓器需求影響分析

電動車充電樁對電纜的需求影響分析

慢充（交流）與快充（直流）設備成本差異分析

充電樁采購與施工成本組價分析（交流，最低價與最高價）

充電樁采購與施工成本組價分析（直流，最低價與最高價）

影響充電樁采購成本因素有哪些？

充電樁選型對比方案

增加充電樁對地下車庫建造成本的影響分析

機動車充電樁放置車尾與放置在兩車之間成本對比分析

機動車充電樁電線電纜規范與選擇方法

機動車充電樁導線線徑一般按如下計算公式

機動車充電樁YJV與YJY線選擇區別

案例：電線電纜規范與設計成本浪費案例解析

機動車充電樁成本配置耦合方案建議（有強制要求情況下）

第十六輪PK演練：機動車充電樁成本與收益指標的影響

17、室外背景音樂成本策劃&設計&控制&耦合

室外背景音樂系統工作原理介紹

音樂播放器的選擇與成本控制（不配置音箱）

功放機的選擇與成本控制

功放機十大品牌與銷售排行榜

分區控制器的選擇與成本控制

鵝頸話筒的選擇

室外草坪音箱的選擇

室外草坪音箱配置個數測算

音（響）箱線的功能介紹---RVV線

音（響）箱線的功能介紹---無氧銅

音（響）箱線的選擇與成本控制（通用無氧銅）

音箱線的選擇與成本控制（雙層皮無氧銅）

音響（箱）線成本控制要點總結

機柜的選擇與成本控制

影響機柜的成本因素分析

室外背景音樂系統組價分析

案例：B項目室外背景音樂設計冗余

室外背景音樂系統成本配置耦合方案建議（酒店&售樓部等公共場合消防報警系統與背景音樂系統可以合并）

第十七輪PK演練：室外背景音樂成本與收益指標的影響

18、強電成本策劃&設計&控制&耦合

應急照明子系統成本策劃與控制

電線電纜類成本策劃與控制

開關箱、控制箱、浪涌保護器成本策劃與控制

案例：若干強電設計優化案例解析

19、給排水工程成本策劃&設計&控制&耦合

PPR給水管一般常識介紹

PPR給水管特性介紹

PPR給水管無量綱數值“S”推算

什么是SDR？

PPR給水管連接方式介紹

三種常用PPR給水管價格對比分析（按設計圖示管道中心線以長度計算，不扣管件長度）

PPR給水管常見輔助材料成本總結

PPR一線品牌與二線品牌名稱及價格差異介紹

案例：室外給水建議采用普通PE管，設計上使用鋼絲網骨架塑料（聚乙烯）復合管給排水管材料認質方法介紹

20、應急柴發系統成本策劃&設計&控制&耦合

柴油發電機組的分類（外觀構造）

應急柴發系統最大容量的測算依據

案例：某項目最大發電容量測算表

應急柴發系統最大容量的測算（設計院想大、開發商想??？）

應急柴發系統設備參考價格

21、消防工程成本策劃&設計&控制&耦合

消防系統常見設計優化問題解析

地下室噴淋主管管徑與允許最大連接噴淋頭個數之間的關系

消火栓立管防水套管的選擇

案例：通風井內要設置襯鍍鋅風管嗎？

案例：消火栓系統氣壓穩壓設備，有必要嗎？

案例：CO檢測系統何時需要設計？

案例：能耗監測系統優化

消火栓價格屬性分析

滅火器箱價格分析（分離后正式做法）

22、抗震支架成本策劃&設計&控制

抗震支架設計規范---什么情況下需要布設抗震吊支架？

為什么生活給水、消防管道一般不會設計大于DN150管徑？

抗震支架的表達方式（舉例）

何為側向抗震？何為縱向抗震？何為側向+縱向抗震？

抗震支架的設計允許最大間距

抗震支架成本組價分析---電纜橋架

抗震支架成本組價分析---管道

抗震支架成本組價分析---通風

抗震支架成本占比分析與品牌對比

23、保溫工程成本策劃&設計&控制

不同保溫材料價格差異分析

FS保溫石材一體化成本分析

24、壁掛爐工程成本策劃&設計&控制

壁掛爐的分類

按照使用的燃氣種類分為人工煤氣、天然氣、液化石油氣

壁掛爐燃氣種類對終端成本投入的影響分析

按照用途劃分為僅限于采暖和采暖與熱水兩用型

按照采暖系統結構形式劃分為封閉式與敞開式

壁掛爐的器具型號&排期安裝方式編制示例

冷凝壁掛爐，相對普通壁掛爐，為何會相對節能?

集中供暖與壁掛爐供暖各種因素對比分析

壁掛爐供暖面積與功率之間的關系

壁掛爐采購與成本分析

壁掛爐與膨脹罐之間的關系測算

壁掛爐一二線品牌及其價格差異原因

壁掛爐供暖能耗個體差異因素分析

[案例]壁掛爐排煙管常見設計上的問題

[案例]壁掛爐進水管與排氣閥

壁掛爐設計與成本耦合

25、高空拋物系統成本策劃&設計&控制

高空拋物系統解決方案原理

高空拋物系統數據鏈路層與物理層原理

高空拋物系統正視&左視&俯視圖

高空拋物系統立桿間距與樓棟之間的關系測算

監控攝像機鏡頭焦距與實際照射寬度的推算

監控攝像機鏡頭焦距與實際照射距離的關系

不同高度建筑與焦距/覆蓋層數/攝像機數量的推導過程

高空拋物系統設計與成本耦合

26、地采暖成本策劃&設計&控制

地采暖工程設計問題剖析

地采暖工程兩種設計對造價的影響分析

地采暖工程設計與成本耦合

27、管井降水成本策劃&設計&控制

地下水控制方法與適用條件

案例解析：B項目#12~#15及附屬車庫降水工程

案例解析：B項目#12~#15及附屬車庫降水工程實際驗算結果

管井井點降水模型的介紹

Step1：解讀地勘報告，計算出加權滲透系數

Step2：基坑等效半徑推導公式

Step3：降水井進尺深度計算推導公式

Step4：管井井點降設計過程的計算推導

井點降水材料費用分析

井點降水組價分析

28、一氧化碳CO濃度檢測系統成本策劃&設計&控制

綠色建筑設計規范解讀

一氧化碳CO濃度檢測系統原理

Part1：一氧化碳濃度檢測儀介紹

Part2：控制器介紹

Part3：聯動風機介紹

一氧化碳CO濃度檢測系統圖

不同RVVP線成本對比分析（100m）

地下車庫一氧化碳檢測儀設計與安裝要領

報警值如何設定？

29、工程防水成本策劃&設計&控制

地下工程防水等級介紹

屋面工程防水等級介紹

工程防水體系的介紹（防水品種分類）

三種核心防水卷材的性能對比分析

三種核心防水涂料的性能對比分析

三種JS防水涂料的性能對比分析

防水工程設計與成本控制

防水涂料的成本對比分析

防水卷材的成本對比分析

防水工程設計與成本耦合

30、防火門工程成本策劃&設計&控制

工程防火門體系的介紹（防火門等級分類）

工程防火門分類介紹

工程防火門標識代號

防火門材料介紹---木質防火門

防火門材料介紹---鋼質防火門

防火門材料介紹---填充珍珠巖

防火門材料介紹---粘結劑

防火門材料介紹---防火鎖

防火門材料介紹---防火合頁(鉸鏈)

防火門材料介紹---閉門裝置

防火門材料介紹---膨脹密封條

防火門材料介紹---防火順序器

防火門材料介紹---電磁門吸

防火門材料介紹---防火玻璃

防火門材料介紹---防火門監控線

防火門成本組價分析，假設防火門尺寸為1100*2200=2.42㎡（常閉式防火門）

防火門成本組價分析，假設防火門尺寸為1100*2200=2.42㎡（常開式防火門）

成本控制經驗總結

31、融資成本策劃&設計&控制&耦合

從什么時間點開始融資？

融多少？

什么事后還？

四種融資方式的對比分析

最后一輪PK演練：融資成本與收益指標的影響，并對比哪個小組是笑到最后：

第一組第二組第三組第四組第…組

銷售收入

土地成本

開發成本

凈利潤

凈利潤率

IRR

ROE

排名

第三部分：如何快速構建一個公司的全過程咨詢造價管理機制？

01、如何快速一分鐘構建貴公司的材料認質機制？

門窗認質方法

地板磚認質方法

金屬烤漆材料認質方法

波紋管認質方法

黃金麻石材認質方法

防水卷材認質方法

電線電纜認質方法

管材認質方法

雙絞線認質方法

環氧地坪漆認質方法

如何放這些方法工具真的做到一分鐘在貴公司落地？

02、如何快速一分鐘構建貴公司的成本臨檢巡檢機制？

機電工程成本臨檢巡檢方法

建筑工程成本臨檢巡檢方法

精裝修工程成本臨檢巡檢方法

市政工程成本臨檢巡檢方法

如何放這些方法工具真的做到一分鐘在貴公司落地？

李老師

國家注冊一級建造師

現任某房地產開發企業獨立董事、成本總監及戰略發展總顧問；

中國房地產“先算后畫”理論倡導者；

中國房地產采用模型進行“沙盤模擬”第一人，截至目前無人超越

10多年大型企業中高層管理經歷，10多年任職房地產咨詢工作室負責人

曾經每年幫助數家房地產企業擔任顧問;能夠針對企業在成本管控管理問題給出有針對性的輔導方案。

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