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課程前言

土地增值稅是國家為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益而開征的稅種。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人是土地增值稅的納稅人。國務(wù)院決定自1994年1月1日起在全國開征土地增值稅，但由于房地產(chǎn)開發(fā)與轉(zhuǎn)讓周期較長，造成土地增值稅征管難度大，一些地區(qū)對土地增值稅征收管理產(chǎn)生畏難情緒，還有一些地區(qū)誤信土地增值稅要停征，而放松了征管工作，造成國家稅款的流失。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）一經(jīng)發(fā)布，立即引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)烈反響。該《通知》決定自2007年2月1日起在全國范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅開展全面清算工作，并擬將對企業(yè)的清算工作適時開展稅務(wù)稽查。這將意味著拖延了14年而未貫徹到位的土地增值稅征繳將予嚴(yán)格執(zhí)行。同時，伴隨著清算通知的出臺，2007年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控也拉開了序幕。

全國各地稅務(wù)部門為強(qiáng)化對土地增值稅的清算和管理，將主要針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格制定一系列諸如項(xiàng)目登記和預(yù)征、年度結(jié)算、竣工決算和全面清算等具體管理辦法。這也將意味著國家將扭轉(zhuǎn)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅實(shí)行多年的以“預(yù)征制”為主的過渡性征管措施，標(biāo)志著房地產(chǎn)開發(fā)迎來土地增值稅“清算”時代。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，理應(yīng)引起重視；土地增值稅課稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額，它的計算、申報和清算涉及到收入及扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)、扣除法和評估法計算增值額的運(yùn)用、超率累進(jìn)稅率的對照和計算等等，所以說它又一個是計算復(fù)雜、申報難度大的直接稅種。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對國家正規(guī)的“清算型”的土地增值稅征管模式，如何理解和應(yīng)對全面清算政策、如何靈活運(yùn)用政策法規(guī)、如何全面掌握申報業(yè)務(wù)、如何通過納稅籌劃有效降低稅負(fù)，如何防范稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險等等，已成為房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)人員迫在眉捷所要解決的難題。針對房地產(chǎn)行業(yè)以上重點(diǎn)、難點(diǎn)、熱點(diǎn)操作問題，本講座依據(jù)現(xiàn)行土地增值稅法規(guī)，全方位地解讀土地增值稅的基本法規(guī)和國家清算政策，介紹土地增值稅的申報業(yè)務(wù)流程和稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險的防范措施，分析和研究土地增值稅的優(yōu)惠政策及納稅籌劃技巧，指導(dǎo)和交流土地增值稅日常申報業(yè)務(wù)和清算工作的經(jīng)驗(yàn)，以達(dá)到徹底化解土地增值稅稅務(wù)稽查涉稅法律風(fēng)險之目的。

課程大綱

一、 土地增值稅基本法規(guī)解讀

★土地增值稅概念

★土地增值稅特點(diǎn)

（一）土地增值稅的納稅人和清算對象

（二）土地增值稅的課稅對象和范圍

（三）土地增值稅的四級超率累進(jìn)稅率

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定

★計算增值額的銷售收入

★計算增值額的扣除項(xiàng)目：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本

3、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用

4、舊房及建筑物的評估價格

5、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

6、財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

★確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的特別規(guī)定

（五）土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及操作案例

（六）土地增值稅申報納稅的手續(xù)、程序和法律責(zé)任

★土地增值稅的征收機(jī)關(guān)

★土地增值稅的申報期限

★納稅人辦理納稅申報的程序和手續(xù)

★土地增值稅申報表樣式和填表說明

★納稅人未按規(guī)定申報的法律責(zé)任

（七）納稅時間和繳納方法

（八）土地增值稅的納稅地點(diǎn)

二、土地增值稅清算法規(guī)解讀及實(shí)務(wù)操作

★土地增值稅的清算單位

★土地增值稅的清算條件

★非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

★土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算

★土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

★土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

★土地增值稅的核定征收

★清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

★關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定

★專家解讀新規(guī)定的五大要點(diǎn)

1、明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn)

2、混合項(xiàng)目要分開核算

3、轉(zhuǎn)讓舊房的計算操作性增強(qiáng)

4、分類預(yù)征到期清算

5、嚴(yán)格土地增值稅征免規(guī)定

★財稅[2006]21號土地增值稅法律效力的探討

三、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策解讀及運(yùn)用

★納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售征免稅

★因國家建設(shè)需要依法征用、收回房地產(chǎn)的征免稅

★因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷房地產(chǎn)的征免稅

★個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房的征免稅

★個人互換居住用房地產(chǎn)的征免稅

★以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的征免稅

★按規(guī)定合作建房的征免稅

★企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅

★1994年1月1日以前已簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的征免稅

四、企業(yè)繳納土地增值稅會計處理規(guī)定及核算案例

★土地增值稅會計科目設(shè)置

★土地增值稅的會計處理

★土地增值稅核算的操作案例

五、土地增值稅的納稅籌劃技巧和操作案例

★“臨界點(diǎn)”籌劃法

★費(fèi)用轉(zhuǎn)移或分?jǐn)偦I劃法

★收入分散籌劃法

★建房方式籌劃法

★靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法

★代收費(fèi)用計價籌劃法

★成本核算對象籌劃法

★股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法

★核算方式籌劃法

章老師

中國人民大學(xué)MBA，中國注冊會計師（CPA），注冊稅務(wù)師（CPT），中國目前唯一縱橫“財稅管理、人力資源、戰(zhàn)略管理”三大領(lǐng)域的“三棲”實(shí)戰(zhàn)派管理專家與著名培訓(xùn)師，中國財稅課程生動化、形象化第一人。章從大老師目前為阿里巴巴直播室、國家發(fā)展與改革委員會“暢講中國”組委會、聚成華企在線商學(xué)院、中國管理科學(xué)學(xué)會納稅籌劃師論證項(xiàng)目、中國企業(yè)聯(lián)合會財務(wù)主管論證項(xiàng)目特聘講師，國富經(jīng)濟(jì)研究院特聘教授。浙江大學(xué)總裁班、上海交通大學(xué)安泰管理學(xué)院特聘主講老師。

歷任江蘇油田江都油脂油品廠財務(wù)主管、江蘇油田化工公司副總經(jīng)理、揚(yáng)州大公會計師事務(wù)所首席注冊會計師、中美合資上海美通生物科技有限公司首席財務(wù)官（CFO）兼泰州美通藥業(yè)有限公司財務(wù)總監(jiān)。精通財務(wù)管理咨詢及納稅籌劃、資本運(yùn)作、企業(yè)內(nèi)部控制制度設(shè)計、項(xiàng)目可行性分析及項(xiàng)目融資、人力資源管理與開發(fā)技術(shù)等，先后為全國數(shù)十家企業(yè)提供深度咨詢服務(wù)，為數(shù)百家企業(yè)提供企業(yè)內(nèi)訓(xùn)服務(wù)，此外成功舉辦過百余次大型公開課。

主講課程

《納稅風(fēng)險規(guī)避與防范》、《納稅籌劃技巧與實(shí)戰(zhàn)》、《新企業(yè)所得稅法解讀和應(yīng)對策略及實(shí)施后的合理避稅技巧與涉稅風(fēng)險防范》、《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與納稅籌劃技巧》、《中高收入者個人所得稅納稅籌劃》、《非財務(wù)經(jīng)理的財務(wù)管理》、《應(yīng)收賬款回收與客戶信用管理》、《內(nèi)部控制與風(fēng)險管理》、《新會計準(zhǔn)則應(yīng)用精要》、《全面預(yù)算管理—管理企業(yè)的財務(wù)利器》、《成本致勝實(shí)戰(zhàn)—構(gòu)建企業(yè)成本競爭優(yōu)勢》、《年終財務(wù)決算實(shí)務(wù)與納稅籌劃》、《內(nèi)部審計與內(nèi)部控制及財務(wù)風(fēng)險防范》等課程深受業(yè)內(nèi)人士好評。

部分服務(wù)客戶：

中國電信、中國石油、中國石化、中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、揚(yáng)子江動力、宏福集團(tuán)、亞星客車、奔馳汽車、賽德電氣、華山光電、恒誠織布、威克生物、星火鍛壓、紅旗電纜、中機(jī)環(huán)建、中油天工、正大飼料、廣興達(dá)集團(tuán)、鷹游集團(tuán)、京江大酒店、萬科房產(chǎn)、江都市發(fā)展與改革委員會、臺州市經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易委員會、常林集團(tuán)、江西焦化集團(tuán)、江西長運(yùn)股份、立信藥業(yè)、永康五金城、比飛車業(yè)、森泰機(jī)電、三美化工、銀泰實(shí)業(yè)、浪達(dá)廚具、萬華服飾、威特電池、浙江大學(xué)、揚(yáng)州大學(xué)、揚(yáng)州教育學(xué)院、上海交通大學(xué)、公元集團(tuán)、光明集團(tuán)、宇通客車、吉利汽車、天合光能、神威藥業(yè)、綠地集團(tuán)、合生創(chuàng)展、世茂集團(tuán)、大華集團(tuán)、西安楊森、上海煙草集團(tuán)、比亞迪汽車、研祥科技、三峽集團(tuán)、中國生物、長虹集團(tuán)、美的集團(tuán)、九陽股份、中國郵政、合肥燃?xì)饧瘓F(tuán)、江蘇鹽業(yè)集團(tuán)……

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