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課程背景

針對房地產開發企業設計人員的課程設計方案，重點聚焦規劃設計端如何理解并前置性融合物業管理需求，提升項目全生命周期價值。并能將對應的解決方法運用到實際設計工作中，打造出更優質、更符合運營與居住需求的房地產項目。

課程目標：

1.轉變思維：理解物業管理需求對設計質量、成本控制及業主用戶滿意度的影響。

2.掌握方法：學會在設計方案中系統性融入物業功能、成本、服務、智能化等需求。

3.提升協同：掌握與物業團隊的高效溝通與協作流程。

4.規避風險：減少因設計缺陷導致的后期運營糾紛與改造成本。

課程大綱

第一部分：規劃設計視角下的物業需求價值

1.痛點共鳴

展示案例：因設計忽視物業需求導致的“典型失敗場景”（如設備房位置導致維修困難、動線沖突引發客訴）。

數據對比：前期設計優化 vs 后期改造的成本差異（例：預留充電樁電路成本為后期改造的1/5）。

2.設計思維升級

全生命周期視角：從“交付即終點”到“運營即起點”的轉變。

用戶場景模擬：設計需覆蓋業主、物業、商戶等多角色使用場景。

第二部分：物業核心需求拆解與設計應對策略

1. 功能需求：從空間設計到使用效率

動線設計：

業主歸家流線 vs 物業服務流線（避免交叉干擾）。

隱性需求：垃圾清運車路徑、大型設備進場通道預留。

空間兼容性：

設備房位置（遠離住戶+檢修通道≥1.2米）。

可擴展設計：快遞柜/充電樁擴容空間、5G基站預埋管線。

2. 經濟需求：低成本運維的隱性設計

設備選型：

維保便利性 > 短期造價（如水泵房預留吊裝口）。

能耗優化：自然通風采光 vs 機械系統依賴。

材料選擇：

公區地面防滑耐磨等級 vs 物業清潔成本。

外立面材質與清洗難度（如玻璃幕墻清洗設備承重）。

3. 服務需求：人性化細節設計

寵物友好設計：獨立活動區排水+消殺插座。

智慧社區基礎：物聯網終端點位、弱電井容量預留。

4. 法規與風險規避

消防設計盲區：登高面隱形占用（綠化/景觀遮擋）。

權責邊界設計：商鋪排煙/空調外機位與住宅區安全距離。

第三部分：設計協同工具與落地流程

1. 設計階段物業介入機制

關鍵節點：

方案設計階段：總圖布局與動線確認。

施工圖階段：設備參數與隱蔽工程復核。

協作工具：

《物業需求清單模板》（分業態/分系統）。

BIM協同平臺：運維模擬與沖突檢測（如管道檢修空間）。

2. 設計優化策略方法

場景1：地下車庫

痛點：車位尺寸不足（新能源車充電開門困難）。

方案：微型車位比例≤10%，充電車位靠墻布置。

場景2：景觀設計

痛點：喬木根系破壞管線、水系維護成本高。

方案：管線避讓區標注、景觀用水循環系統設計。

場景3：公區設施

痛點：垃圾分類站異味影響住戶。

方案：獨立排風系統+與住宅樓間距≥15米。

3. 設計溝通技巧

運用 “運營數據”：

例：“大堂石材改為仿石磚，10年維護成本降低37%”。

沖突化解：平衡物業需求與設計規范/成本限制。

第四部分：智能化在滿足物業管理需求中的應用

1.智能化空間管理

智能車位引導與管理系統：介紹該系統如何通過傳感器實時監測車位使用情況，為業主提供車位引導，同時方便物業統計車位使用數據，合理規劃停車資源。

智能公共區域監測：利用智能攝像頭與傳感器，對公共活動空間進行人流量監測、設施使用情況監測等，以便物業及時維護與調整。

2.智能化安防管理

人臉識別門禁系統：講解其在小區出入口和單元樓門禁中的應用，提高安全性與通行效率，同時可與物業系統聯動，方便管理外來人員。

智能周界防范系統：通過電子圍欄、紅外探測器等設備，實現對小區邊界的 24 小時監控，一旦有異常入侵及時報警。

智能監控與預警系統：借助高清攝像頭、智能分析軟件，對小區內的安全隱患進行實時監測，如火災、積水等，并及時發出預警。

3.智能化環衛管理

智能垃圾桶監測系統：通過傳感器監測垃圾桶滿溢情況，物業可實時掌握，合理安排垃圾清運路線，提高清運效率。

垃圾分類智能引導系統：利用語音提示、顯示屏等設備，引導居民正確進行垃圾分類投放。

第五部分：案例分析及總結

1.案例1：高端住宅項目

問題：未預留快遞機器人通道，導致后期改造成本高。

解決：物業介入后優化樓棟入口坡道與電梯尺寸。

2.案例2：商業綜合體

問題：空調外機位置不合理引發噪音投訴。

解決：設計階段調整外機位朝向并增加隔音屏障。

3.分組討論

每組抽取一個規劃缺陷案例（如綠化灌溉缺水、垃圾分類區面積不足），提出優化方案并展示。

4. 總結

簡要總結本節課物業管理在項目規劃設計的需求要點及智能化解決方法。

李老師

講師簡介：

李華峰老師

同濟大學EMBA

北京交通大學土木工程專業

高級工程師，高級項目經理師

上海商學院環境設計專業兼職講師

黑龍江交通職業技術學院講師，基建辦主管工程師

25年以上建筑設計與地產開發建筑工程經歷

任職經歷：

曾任：中鐵二十三局二公司項目經理

曾任：上海中建建筑設計有限公司五所負責人

曾任：上海金鹿建設集團項目總

曾任：中交集團一公局建工集團經營部副總

擅長領域：規劃建筑設計、工程管理、建筑工程企業策劃、項目管理及施工管理，第四代建筑設計、地產策劃、物業管理、建筑工程企業中層及基層管理人員培訓。

實戰經驗：

參與一個國家大型工程的專項項目建設，協助多項政府專項工程-工程策劃及施工流程的制定，參與組織建立：一個房地產公司和二個建筑公司。

1）多業態工作經歷：十年華東區域建筑行業（公建及住宅項目開發），五年房地產和建筑施工公司平臺管理經驗，五年規劃建筑設計及項目全過程咨詢經驗。

2）熟悉國家大型工程主要施工流程和管控要點，有房地產和建筑施工公司創建經歷，熟悉工程管理專業知識和實操經驗，對房地產開發及建設全過程有較全面的理解。

歷史業績：

1）任職：中鐵二十三局集團第二工程有限公司—哈爾濱昆侖大酒店工程被評為“黑龍江省優質樣板工程”；齊齊哈爾市黨政辦公中心政協辦公樓及經濟技術大廈工程，獲得黑龍江省建筑業最高榮譽“結構龍江杯”和黑龍江省建設工程質量“十五”期間標志工程，國家鐵路干線工程平齊線504特大橋工程等。

2）任職：上海中建建筑設計有限公司五所—主持設計了上海金山海岸線規劃設計，江蘇某市公安局大樓；上海某區人民醫院的急診樓，醫技樓；上海某部隊的培訓中心；上海某部隊裝備修理廠；淮安白鷺湖中學；淮安清河中學；金石灣二期建筑設計；廣西東蘭銅鼓村項目規劃建筑設計；廣西東蘭風情園項目；臨沂新區政府大樓，杭州翱鷹酒店設計；海南東鑼島規劃設計；河北鹿泉國防園規劃設計；湖南灰湯桃花谷龍泉度假山莊建筑設計；揚州江都濱江新城文化廣場項目規劃設計；揚州江都濱江新區南安置區規劃方案設計, 上海青浦趙巷龍湖滟瀾山, 蘇州鑫苑湖畔名家等。

3）任職：上海金鹿建設集團有限公司—上海復地御西郊項目，上海祁連公園項目，浙江東陽黌門里山地別墅項目；綠地公館酒店項目；綠地長島B區住宅項目；江蘇揚州空港新城市政項目；蕪湖綠地新都會辦公及酒店項目；鄭州綠地新都會住宅及商業綜合體項目等。

4）任職：中交集團一公局建工集團—濟南黃河大數據中心項目；先行數谷產業園項目；江蘇泰興經濟開發區南片區開發項目；商業運營及物業管理等。

主講課程：

《第四代住宅落地實踐與設計要點解析》

《第四代住宅落地實踐與完善的智慧社區)

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