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【課程背景】

為了解決居者有其屋，保障房地產行業的健康發展，促進房價合理回歸，最近幾年，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度。2013年2月20日，國務院常務會議明確了繼續做好房地產市場調控工作的五項政策（新國五條），嚴格執行商品住房限購措施，堅決抑制投機投資性購房，控制房價上漲，完善穩定房價工作責任制。新國五條的貫徹必然引起房價回落，銷售量放緩，房地產業的暴利時代已經過去，開始跌入微利時代。

?為了避免房地產投資過熱，自2011年初開始，人民銀行多次提高存款準備金率，控制信貸規模，嚴格控制對房地產業的貸款，房地產企業籌資困難。房地產業是資金密集型行業，對房地產業的信貸緊縮政策使得本來就捉襟見肘的房地產業資金更趨緊張。

?2008年年初，國家稅務總局印發了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，這是實施《企業所得稅法》以來的第一個分行業的所得稅管理制度。2010年4月17日，國務院下發了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，通知要求“稅務部門對房地產開發項目進行重點清算和稽查”。為貫徹國務院的指示，國家稅務總局連續兩次發文，要求各地稅務機關，堅決、全面、深入地推進本地區土地增值稅的清算工作，從而，掀起了全國性的土地增值稅清算高潮。最近十年來，建筑業、房地產業每年都被列為各級稅收檢查的重點，房地產業面臨的稅收監管越來越嚴厲。

?為此，我們按照對房地產開發項目進行整體納稅規劃、分四大階段落實的思路，根據近幾年對房地產企業稅收專項檢查的重點，對每個階段所涉及的稅種進行法規解讀，輔以會計處理技巧，使房地產開發企業在每個開發階段進行過程中落實納稅籌劃方案，為規避涉稅風險、全面降低稅負提供幫助。

【主講內容】

第一階段 投資決策階段的納稅籌劃

1．實收資本的會計核算方法；房地產開發企業因為實收資本不到位而發生的借款利息可否稅前扣除？

2．房地產企業在項目調研階段的費用應當怎樣進行會計處理？調研費用是否可以計入開發成本？

3．投資方以土地使用權進行投資怎樣規劃營業稅、土地增值稅和企業所得稅的納稅行為？對被投資企業接受投資后的納稅有何影響？

4．投資方以非貨幣資產對房地產開發企業投資，評估增值是否繳納企業所得稅？

5．房地產企業為解決資金不足，吸收其他企、事業單位以及個人資金合作開發，應當怎樣進行會計處理和稅務處理？

6．企業股權收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

7．企業資產收購怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

8．企業合并怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

9．新成立的房地產開發企業怎樣確定籌建期間？如何核算開辦費？

10．房地產開發企業籌建期的業務招待費、廣告費和業務宣傳費怎樣在稅前扣除？

第二階段 前期工作階段的納稅籌劃

1．土地使用權的獲取有哪些形式？

2．房地產開發企業怎樣核算“土地征用及拆遷補償費”？契稅可否計入土地成本？

3．征用耕地進行房地產開發所繳納的耕地占用稅怎樣核算？怎樣避免耕地占用稅與城鎮土地使用稅重復納稅？

4．房地產開發企業以房換地怎樣計算土地的成本？

5．房地產企業以地換房怎樣計算確認土地使用權轉讓所得？如何核算換入房產的成本？

6．房地產企業取得土地使用權后，何時開始交納城鎮土地使用稅，何時截止交納城鎮土地使用稅？

7．房地產企業取得土地使用權繳納契稅的依據是什么？

8．對動遷戶的拆遷補償費怎樣計入土地成本？以自建房產安置動遷戶如何進行會計核算？

9．房地產企業購置在建工程，投資開發完成后再出售怎樣計算營業稅？

10．委托境外設計單位進行規劃設計，支付的設計費是否應當在我國境內納稅？房地產企業承擔什么稅收責任？

11．房地產開發企業取得的“毛地”，對土地進行一級開發怎樣納稅？

12．土地閑置費如何進行會計處理？企業所得稅與土地增值稅對土地閑置費的處理有何差異？

13．土地出讓金返還怎樣進行會計處理可以降低稅費支出？

第三階段 項目建設階段的納稅籌劃

1．怎樣正確劃分開發產品的成本核算對象？

2．怎樣劃分開發成品的成本項目？每個成本項目所包括的具體內容是什么？

3．開發產品成本核算的一般程序是什么？

4．共同成本、間接成本怎樣進行分配？

5．商品房地下建造的人防工程、有產權的車庫、無產權的車庫在稅務處理上有何區別？

6．房地產開發企業自供建材和設備是否應當繳納建筑業營業稅？采購建材、設備取得的增值稅發票可否計入“開發成本”？

7．房地產企業為開發項目發生的借款費用怎樣核算？計算企業所得稅和土地增值稅對借款費用的處理有何差異？

8．房地產企業向股東或其他自然人借款利息可否扣除？

9．房地產集團統借統還的利息支出怎樣操作可以避免重復納稅？

10．何為資本弱化？企業從關聯方接受的債權性投資的利息支出應當怎樣扣除？

11．房屋及建筑物的改建支付如何進行會計核算？是否增加固定資產的計稅基礎？

12．企業對房屋、建筑物等固定資產在未提足折舊前進行改擴建的，如屬于推倒重置的怎樣進行會計核算？

13．房地產開發企業在年度所得稅匯算清繳時，為保證收入與成本配比哪些成本可以預提？預提之后還應注意什么問題？

第四階段 竣工驗收和銷售階段的納稅籌劃

1．“買一贈一”、現金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

2．企業所得稅的視同銷售業務稅收政策有何變化？計稅基礎如何確定？

3．房地產企業以本企業為主體聯合其他企事業單位合作或合資開發房地產，且未成立獨立法人公司的怎樣計算應納稅所得額？

4．房地產開發項目怎樣確定成本終結日？項目完工與企業所得稅的納稅申報有何關系？

5．企業發生的與生產經營活動有關的業務招待費如何稅前扣除？預收賬款可否作為業務招待費的計算基數？

6．計算土地增值稅的增值額時允許扣除的房地產開發成本包含哪些內容？怎樣計算允許扣除的房地產開發費用？

7．房地產開發費用中利息怎樣計算，有金融機構借款證明利息支出怎樣扣除？沒有借款的，開發費用是否按照5％扣除？

8．什么是普通標準住宅，企業出售普通標準住宅怎樣享受土地增值稅的稅收優惠政策？

9．房地產開發企業經批準建造出售保障性住房，是否應當預繳土地增值稅？

10．以土地（房地產）進行投資聯營的，是否享受土地增值稅的免稅優惠？對房地產開發企業有何特殊規定？

11．房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

12．房地產企業轉讓在建項目與轉讓股權在納稅方面有什么區別？

13．房地產企業利用已經征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費支出？

14．企業取得的土地出讓金返還如何進行賬務處理，可以降低稅費支出？

15．房地產企業直接轉讓土地使用權如何操作可以降低土地增值稅？

16．搞好土地增值稅清算應注意哪些問題？

17．開發項目清盤時怎樣與稅務機關進行企業所得稅清算？

第五部分 專家現場開放時間，解答學員疑難問題。

劉老師

我國著名財稅專家，高級會計師、注冊會計師。我公司高級稅務講師，現受聘擔任世界稅收聯合會財稅研究員，中央財經大學財經研究院客座教授，財政部科研所培訓中心兼職教授，長期從事房地產企業、建筑企業的財務會計、審計等實際工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累。參與了我國《企業所得稅法》的研究、制定工作，對企業所得稅法有獨到的見解，被譽為我國房地產業界納稅策劃的領軍人物。

出版有《房地產企業財稅操作技巧》（第3版）、《土地增值稅清算大成》（第2版）、《房地產企業財稅操作難題精解》等房地產企業財稅專著。

幾年來，曾在北京大學中國企業家特訓班、清華大學總裁班、浙江大學總裁班、中國房地產業協會、中國城市建筑協會等單位主辦的研討會上作專題講座，長期擔任北京市高級會計師繼續教育的主講教師，為中國建筑集團、中國鐵建集團、和記黃埔集團、大連億達集團、中國移動等多家大型企業集團作財稅內訓，并擔任多家房地產企業的財稅顧問。

講授過《房地產開發企業財稅操作技巧》、《房地產企業涉稅風險規避與疑難問題解答》、《稅制改革對房地產業納稅的影響》、《土地增值稅清算與房地產業稅收檢查前輔導》等。學員普遍反映：通過講座的學習提高了對企業會計準則的理解，擴展了稅收法規知識，增強了納稅意識，提高了理性納稅籌劃的自覺性；使企業避免了納稅風險，減輕了稅收負擔，提高了經濟效益。

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