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課程背景

招拍掛買地又貴又難，地產界完全進入城市更新時代。不懂城市更新，就無法在地產界立足。不懂城市更新中的稅收政策，可能會造成無法挽回的稅收風險。城市更新項目開發模式應該如何選擇？拆遷賠償應該如何進行安全可靠的稅務處理？城市更新項目到底應該怎么樣巧妙的進入？怎么樣完美的退出？

為了幫助廣大房地產企業對總局出臺的重要的文件以及廣東省的城市更新稅務文件進行有效的梳理，輕松的學習，利用這次企業所得稅匯算清繳時間改正存在的問題，防范未來稅務稽查的的稅務風險，特舉辦本次高級培訓班，誠邀您參加！

課程收益

1．掌握房地產城市更新政策的重點難點；

2．掌握房地產稅務稽查的重點和難點。

培訓對象

各房地產開發公司主管財稅的總經理、財稅總監、財務經理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業納稅經辦人員。

課程大綱

第一節：城市更新的稅務風險控制

一：城市更新項目收購主要方式的稅務風險控制

1．收購方式：資產收購的稅務風險控制

◇ 特別講解：在建工程收購的稅務風險控制

2．收購方式：股權收購的的稅務風險控制

◇ 特別講解：股權溢價收購的稅務風險控制

3．收購方式：土地房產出資+股權轉讓的稅務風險控制

4．收購方式：公司分立+股權轉讓的稅務風險控制

5．收購方式：增資擴股+股權轉讓的稅務風險控制

6．收購方式：境外間接股權轉讓的稅務風險控制

◇ 特別講解：7號公告穿透征稅的核心稅務處理原則

二：城市更新項目退出主要方式的稅務風險控制

1．特別講解：1元股權退出的稅務風險與規避路徑

三：《廣東省“三舊”改造稅收指引》（粵地稅發[2017]68號）與最新的替換稅收政策動向分析

1．城市更新的分類和模式

2．不同改造模式土地流轉的稅收差異分析

3．拆遷補償收入的稅務處理

4．全面講解拆遷補償支出的稅務處理

⑴ 三舊改造支付原業主的拆除地上的建筑物的補償費到底要不要開增值稅發票？原業主拆除地上的建筑物要不要交土地增值稅？

⑵ 限地價、競配套目前有三種流行的處理思路？哪一種對企業最為有利，哪一種對企業最為不利？

第二節：房地產業稅務稽查的的稅務風險控制

一．房地產企業收入的稅務風險控制

1．房地產收入確認與成本結轉會計與稅法的核心差異分析，案例講解為什么交樓和竣工報備如果不是同一個年度后果很嚴重的稅務稽查案例。

2．房地產企業可以計提土地增值稅來少繳企業所得稅嗎？

⑴ 某企業計提土地增值稅敗訴案例分析

⑵ 不計提土地增值稅，你知道應該怎樣把多繳的企業所得稅退回來嗎？

3．為什么實際毛利小于預計毛利不退稅

⑴ 連續2年的完整過程的案例講解預計毛利變為實際毛利過程中企業所得稅填報的關鍵技巧

4．銷售價格偏低的稅務稽查案例及未來的思路分析

5．租金收入的稅務風險控制

⑴ 案例講解某企業出租房產計入投資性房地產嚴重稅收后果分析

⑵ 人防工程車位的“使用費”收入是應作為“轉讓財產收入”一次性計入當年應納稅所得額，還是應作為“租金收入”按20年分期計算應納稅所得額的稅務稽查訴訟案例分析？

⑶ 一般的“售后回租”銷售模式下的涉稅風險

⑷ 房地產企業最新的融資性售后回租的企業所得稅和個人所得稅同時進行稅務籌劃分析

6．企業所得稅視同銷售的稅務風險控制

⑴ 集團內部的無息借款雖然免交增值稅，但企業所得稅可能面臨特別納稅調整，企業應該如何有效應對？

⑵ 案例分析：劃轉股權或資產如何進行會計處理才能做到不用視同銷售？劃轉股權的三種方案現場演示。

⑶ 投資收益的稅務稽查風險在哪里？投資收益填報的三個步驟是什么？

⑷ 不按比例分紅如何填報才沒有稅務稽查風險？不按比例分紅現在是稅務高手安身立命的入門招，你掌握了沒有？

⑸ 全面解決高管項目跟投的稅務稽查風險

二．房地產企業成本費用的稅務稽查風險

1．國稅總局2018年28號公告企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法幾大稅務稽查風險分析

⑴ 如何理解稅前扣除憑證在管理中遵循真實性、合法性、關聯性原則

①為什么說僅有權責發生制，還不足以稅前扣除？

②為什么說幾年后一次性還不付息，每年通過計提利息進行稅前扣除的所謂籌劃是死路一條？

⑵ 稅前扣除憑證與相關資料的關系，為什么說支付一筆費用給對方，不開發票，然后對方申請注銷的所謂籌劃方法不靠譜？

⑶ 什么情況下必須有發票才能扣除，什么情況下沒有發票有發票也扣除？

⑷ 稅前扣除憑證的補救措施有哪些？

2．期間費用稅務稽查風險分析

⑴ 利息稅務稽查風險分析

①房地產信托的利息需要同時滿足哪5個條件才能扣除？

②統借統還的稅務風險防范

③委托貸款的稅務風險防范，委托貸款的銀行通道費有一個小籌劃方法你知道嗎？

⑵ 母子公司收取的服務費為什么一定要規避管理費字眼？

⑶ 支付房地產中介銷售傭金有什么講究的地方？

⑷ 會議費怎么樣才能比較容易在企業所得稅稅前扣除又不用代扣代繳禮品的

個人所得稅？

3．房地產企業計稅成本的稅務稽查風險分析

⑴ 土地成本的稅務稽查風險分析

①母公司“招、拍、掛” 土地在當地注冊項目公司需要注意的核心問題是什么？

⑵ 境外設計費可以扣除幫境外企業負擔的稅嗎？如果能，你會設方程算嗎？合同怎么簽？發票怎么開？

4．建筑安裝費用的的稅務稽查風險分析

⑴ 三流一致到底是收款方與開票方一致還是支付方與購買方一致？有什么最新的規定？建筑企業第三方發貨如何簽合同才能進項抵扣？建筑企業總部簽合同，由下面分支機構實際操作如何簽定合同才沒有風險？

⑵ 為什么買票一下子就會被稅務稽查出來？

⑶ 建筑企業自己虛增進項，然后開專用發票給房地產企業，房地產企業增值稅

可以抵扣嗎？國家稅務總局2014年39號公告深度解析

⑷ 預提建筑安裝費用最核心的技巧是什么？為什么這個技巧可以影響以后5年？

⑸ 最新的增值稅稅率下降對建筑材料價格的影響分析。

5．公共配套的的稅務稽查風險分析

⑴ 會所的成本為什么要單列？

⑵ 地下車庫企業所得稅需要保留成本嗎？延伸：土地增值稅呢？

6．計稅成本核算的七個步驟是什么？

⑴ 用平面圖直觀案例現場講解如何確定成本對象，成本對象確定不好稅務部門會上來稽查你知道有這個文件嗎？

⑵ 四種分攤方法介紹，為什么土地原則上只能用占地面積法分攤，一些其他的不一定被稅務局認可分攤方法介紹

⑶ 什么情況下必須要做二次分攤？

第三節：專家現場與您答疑互動，學員問老師答，疑難問題不帶回家。

鐘老師

鐘老師：網名云中飛，資深稅務稽查官員，全國主流稅務培訓講師，廣東省級稅務干部學院教師，最熟悉了解廣東省本地企業稅收情況的財稅專家，注冊會計師協會教育培訓委員會委員；豐富的稅務稽查經驗與熟練的業務技能，精通稅務機關稽查模式與方法，具有豐富的房地產稅收籌劃經驗，熟悉舊城改造與資本運作的控制風險。《中國稅務信息網》、《中國會計視野》、《房地產企業管理教育網》簽約稅收實務專家，《中國稅網》涉稅風險研究室特邀稅務專家。個人新浪博客《云稅務》訪問量超過百萬次，在網上具有廣泛的影響力。曾任各地方國稅局及稅校的特約培訓講師，并參與過國家稅務總局教育中心標準化課程編寫。長期為各地稅務稽查系統做查前培訓，經常為廣大企事業單位授課，授課內容精彩，實戰經驗豐富，實操性強，信息量大，受到各方好評！

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