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課程背景：

一個房地產企業的終極目標是盈利，提升決策能力、規劃、設計、營銷能力、團隊合作能力的終目的都是為了盈利。是否能盈利以及盈利的多少是衡量一個企業管理水平的唯一標準。而在我們盈利路上項目操盤手缺的的能力可能是什么呢？是財務的掌控能力。

目前，房地產公司高管大都是建筑或工程管理專業出身，通常對財務知之不多或一知半解。所以，當有機會全面掌控一個地產公司或一個地產項目時，往往會左右摯肘，原因正是因為缺少財務知識，不能從財稅的角度加以綜合論證，而導致結果出現偏差甚至偏差很大。

課程收益：

具備財務思維，讀懂財務語言，加強房企決策者與財務部門之間的溝通

讓項目總不但理解各報表數字的表層含義，更能看透報表，掌握報表背后的管理邏輯

掌握房地產項目開發中的財務及資金管理要點，了解房企經營所必需的稅收籌劃理念

選擇合適的融資渠道，運用財務杠桿與資本組合提升項目盈利能力

課程對象：

房地產企業董事長、總經理及項目總、運營副總等高層管理人員

房地產企業工程總監、成本總監、設計總監、營銷總監、財務總監等部門負責人

課程大綱：

一、房地產中高管（項目總）應該具備的基本財務思維

1、看懂三張報表

2、關注預算與實績

3、成本意識

4、現金流回正

5、利潤總額

二、30分鐘讀懂財務報表

1、三張會計報表之間的關系：一個中心、兩個基本點

2、資產負債表-“底子”，利潤表-“面子”，現金流量表-“日子”

3、關注的角色不一樣，關注的內容就不一樣

（1）投資者

（2）股東

（3）經營者（高管）

（4）金融機構

三、“三個代表”即三張報表代表了什么？

1、資產負債表代表公司擁有的資產和債務的多少；家底（凈資產）是否雄厚。

（1）資產負債表中每一個科目都是用來融資的

（2）基本的財務比率

2、利潤表 代表公司掙錢的能力

（1）毛利率

（2）期間費用率

（3）銷售凈利率

（4）并非本年的經營成果

3、現金流量表代表公司的運營是否健康，能否持續存活下去

四、 房地產企業全面預算管理

1、如何做預算—戰略-利潤口徑和現金流口徑

2、做多長時間的預算？

3、預算、預測和實績

4、房地產企業的貨值、動態成本、四項費用

5、財務費用如何計算？

五、房地產高管的會計思維

1、會計思維之一：資金周轉差

2、會計思維之二：利潤率和收益性的區別

3、會計思維之三：降低成本和加快資金周轉哪個更容易？

4、會計思維之四：要有數字敏感度

5、會計思維之五：庫存是一項機會成本

6、會計思維之六：庫存的重要性

7、會計思維之七：關注期間費用比

8、會計思維之八：關注地下就是關注利潤

9、會計思維之九：高度重視盤點

10、會計思維之十：簽訂采購合同一定要關注不含稅價

六、房地產高管的成本意識

1、樹立全成本概念

2、從管理視野對成本分類—結構性成本、功能性成本、敏感性成本

3、成本控制不只是老板的事

設計部、 集采中心、成本合約部、工程管理部、營銷部、財務部、綜合管理部。

4、成本領先的戰略意義

七、房企高管必備的稅收思維

1、房地產企業全流程涉及的稅收

2、如何做好稅收籌劃？方案設計-交易結構的形成-合約規劃-具體實施

3、稅負越低越好嗎？關注企業留存更重要

4、144平方米的戶型是個尷尬的戶型

增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅、土地使用稅、房產稅…

八、房企高管如何為公司創造價值

1、追求一個“快”字（碧桂園）

2、房企最關注的兩個財務比率

--在償債能力上引入“凈負債率”，在運營能力上引入“凈存貨周轉率”兩個新的財務比率。

3、房企的三個保障系數

4、房企的四個利潤總額

項目利潤、項目動態利潤、會計利潤（賬面利潤）、預算的利潤總額

5、房企的最佳經營--追求ROE

6、投資項目要學會“算賬”

高度關注IRR，股東投資年化收益率，凈利潤率、地貨比。

總結 討論

張老師

講師簡介：

房地產財務管理實戰專家，現任某房地產集團財務總監。1991年畢業于青島大學商學院會計學專業。中國注冊會計師（CPA）、正高級會計師。

從事房地產行業20余年，任職房地產開發公司，任公司董事、副總經理、財務總監。。專注會計與稅收，研究房地產稅務規劃、財務管理、成本管控及法務。長期致力于房地產業財務與稅收籌劃的研究，擅長用簡潔通俗的語言闡述財務與稅收業務中的專業問題。

已出版專著：《實戰派房地產稅收與稅收籌劃》、《智慧閱讀財務報表》。

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