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【課程背景】

政策東風(fēng)與資本寒流正在長租公寓市場激烈碰撞，中央財(cái)政保租房補(bǔ)貼與長租公寓REITs試點(diǎn)政策釋放紅利，但行業(yè)融資成本卻持續(xù)高企，大部分公寓企業(yè)陷入“資產(chǎn)有估值、融資無門路”的僵局。當(dāng)二房東模式因租金貸監(jiān)管全面退潮，重資產(chǎn)玩家又困在“投融管退”閉環(huán)斷裂的沼澤中，融資成本飆升等殘酷現(xiàn)實(shí)，正倒逼從業(yè)者重新理解資本游戲的底層邏輯：如何在租金漲幅有限、大宗交易資產(chǎn)流動性有限的戰(zhàn)場上，構(gòu)建穿越周期的融資生存體系？

本課程將用五重進(jìn)階助力長租公寓企業(yè)重構(gòu)融資價(jià)值鏈，幫助企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，助力企業(yè)構(gòu)建投融建管退等一體化、綜合化運(yùn)營能力。

【課程收益】

1、掌握適宜于公寓的各類融資工具組合，破解輕資產(chǎn)沒抵押、重資產(chǎn)難退出的魔咒

2、構(gòu)建融資風(fēng)險(xiǎn)的防爆系統(tǒng)，獲得從法律合規(guī)到財(cái)務(wù)建模的全鏈條風(fēng)控體系

3、了解并提前籌劃保長租公寓REITs擴(kuò)募機(jī)制，為未來獲得源源不斷的增量資金打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

【課程特色】

1、理論、正向案例、負(fù)面案例多重融合，穿透式拆解暴雷案例、逆勢融資成功標(biāo)桿、ESG社區(qū)加持認(rèn)證、金融證券化工具退出策略等；

2、數(shù)據(jù)量化助力決策，講解長租公寓融資估值模型、運(yùn)營健康重要指標(biāo)出租率/租金收繳率/客訴率動態(tài)監(jiān)測等詳細(xì)講解。

【課程對象】

長租公寓開發(fā)商或運(yùn)營商融資負(fù)責(zé)人，公寓基金負(fù)責(zé)人，政府住房保障部門主管等高層管理者

【課程大綱】

一、行業(yè)現(xiàn)狀：長租公寓的融資困境與結(jié)構(gòu)性矛盾??

1.1 長租公寓的"三高三低"困局

高資產(chǎn)投入與低租金回報(bào)率的剪刀差

高運(yùn)營成本與低利潤空間的動態(tài)博弈

高政策預(yù)期與低資本信任的價(jià)值背離

1.2 融資渠道的"冰火兩重天"

銀行信貸：抵押物缺失與現(xiàn)金流評估難題

股權(quán)融資：資本退潮期的估值邏輯重構(gòu)

資產(chǎn)證券化：底層資產(chǎn)合規(guī)性審查雷區(qū)

二、融資模式創(chuàng)新：破解輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的雙螺旋??

2.1 "股+債+REITs"三位一體模型??

股權(quán)融資的合規(guī)對賭設(shè)計(jì)（如租金收入對賭條款）

經(jīng)營性物業(yè)貸的現(xiàn)金流包裝技巧

保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)重組策略

2.2 結(jié)構(gòu)化融資工具箱??

CMBS的資產(chǎn)池增信技術(shù)

綠色建筑認(rèn)證的融資溢價(jià)捕獲（LEED/WELL標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)用）

政府引導(dǎo)基金的杠桿撬動法則

三、資產(chǎn)證券化實(shí)戰(zhàn)：從ABS到公募REITs的進(jìn)化路徑??

3.1 長租公寓ABS的"生死線"突破

底層資產(chǎn)合規(guī)五要素：產(chǎn)權(quán)/租約/押金/系統(tǒng)/稅務(wù)

現(xiàn)金流預(yù)測的動態(tài)壓力測試模型

風(fēng)險(xiǎn)隔離的"雙SPV"架構(gòu)設(shè)計(jì)

3.2 保租房REITs的操作密碼

資產(chǎn)合規(guī)性改造的"三證兩率"標(biāo)準(zhǔn)

發(fā)行定價(jià)的租金貼現(xiàn)率博弈

擴(kuò)募機(jī)制下的資產(chǎn)包組合策略

（實(shí)戰(zhàn)案例：首批保租房REITs底層資產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)對比）

四、風(fēng)險(xiǎn)防控：融資全周期的"五道防火墻"??

4.1法律風(fēng)險(xiǎn)圖譜??

租金貸模式的合規(guī)邊界

租賃合同與融資協(xié)議的沖突點(diǎn)排查

資產(chǎn)抵押中的優(yōu)先受償權(quán)陷阱

4.2 財(cái)務(wù)建模的致命盲區(qū)??

空置率測算的"灰犀牛"效應(yīng)

租售比動態(tài)平衡模型（LTV值預(yù)警機(jī)制）

利率波動下的敏感性壓力測試

4.3 運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的資本化轉(zhuǎn)嫁??

租約保險(xiǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)化應(yīng)用

免租期成本的資本化分?jǐn)偧夹g(shù)

資產(chǎn)退出時(shí)的流動性保障條款

五、未來戰(zhàn)場：存量時(shí)代的新融資范式??

5.1數(shù)字資產(chǎn)賦能??

物聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的估值模型

區(qū)塊鏈技術(shù)在租約存證中的應(yīng)用

5.2 ESG融資新維度??

綠色租賃標(biāo)準(zhǔn)的融資溢價(jià)

GRESB評級對機(jī)構(gòu)投資者的吸引力法則

5.3 城市更新中的資本機(jī)遇??

非改居項(xiàng)目的政策性套利空間

存量商業(yè)物業(yè)改造的融資創(chuàng)新

集體建設(shè)用地入市的資本化路徑

王老師

王瀚霆老師

——綠色金融資產(chǎn)管理與ESG管理實(shí)戰(zhàn)專家

曾任：國泰君安證券資產(chǎn)管理（全球銀行品牌500強(qiáng)），基金業(yè)務(wù)總監(jiān)

曾任：淡馬錫產(chǎn)業(yè)投資基金 （新加坡主權(quán)財(cái)富基金旗下，世界財(cái)富500強(qiáng)）投資副總監(jiān)

曾任：英國LGC基礎(chǔ)設(shè)施公司 亞太區(qū)ESG業(yè)務(wù)經(jīng)理

中國貿(mào)易促進(jìn)委員會白皮書（綠色金融板塊） 特邀編委

不動產(chǎn)商學(xué)院 綠色金融與ESG特邀講師

Next Academy 金融與ESG特邀講師

CFA ESG Investing（ 特許金融分析師協(xié)會ESG投資認(rèn)證）

BOMA國際業(yè)主與管理者協(xié)會 REITs基金特邀講師

APREA亞太房地產(chǎn)協(xié)會 REITs基金特邀講師

LEED綠色建筑評估專家

英國皇家特許 測量師

中國并購公會 認(rèn)證并購交易師

UCL英國倫敦大學(xué)（QS排名世界前5）不動產(chǎn)投資碩士

【個(gè)人簡介】

王瀚霆老師擁有近20年的ESG項(xiàng)目管理、綠色金融、基金管理、城市更新、不動產(chǎn)投融資等實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，曾任職于世界500強(qiáng)、國際知名主權(quán)財(cái)富基金——新加坡淡馬錫集團(tuán)旗下基金公司，國內(nèi)頂級投行國泰君安證券公司等，負(fù)責(zé)基金管理、ESG建設(shè)管理、城市更新、不動產(chǎn)項(xiàng)目投融資、資產(chǎn)管理等工作。累計(jì)管理、操盤基金規(guī)模（含ESG主題基金）逾200億元人民幣，主導(dǎo)出具多份ESG專題報(bào)告，成功搭建公司和部門綠色金融管理體系，管理資產(chǎn)項(xiàng)目遍布上海、北京、廣東、福建、江蘇、重慶、山東等區(qū)域，在綠色金融、資本運(yùn)作、存量資產(chǎn)盤活和ESG管理領(lǐng)域具有豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

【實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)】

1、ESG策略與綠色金融整合能力——使用ESG策略管理某產(chǎn)業(yè)園區(qū)基金并出具ESG專題報(bào)告，2023年累計(jì)漲幅約24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報(bào)

王老師曾運(yùn)用ESG策略管理某只產(chǎn)業(yè)園區(qū)主題基金，在基金管理、資產(chǎn)運(yùn)營等方面充分運(yùn)用ESG策略，優(yōu)化資產(chǎn)經(jīng)營效率，提升基金收益水平。該基金2023年底基金規(guī)模約為20億元，相對于發(fā)行價(jià)累計(jì)漲幅約為24.05%，為投資人創(chuàng)造了豐厚回報(bào)。

另外，王瀚霆老師主導(dǎo)建立了ESG管理制度等，并為該基金項(xiàng)目出具了ESG專題報(bào)告，該報(bào)告將投資人對本基金的關(guān)注度和閱讀量提升了8倍以上，向公眾展示了該基金在環(huán)境、社會和公司治理等方面的實(shí)踐和努力，通過推動ESG與基金運(yùn)營的整合，助力基金產(chǎn)品持續(xù)貢獻(xiàn)社會價(jià)值，獲得了廣泛的社會關(guān)注度和投資人認(rèn)可。

2、精準(zhǔn)擇時(shí)及投資能力——累計(jì)購入、賣出不動產(chǎn)基金規(guī)模約125億元，獲得年化收益率10%以上的投資回報(bào)率

王老師曾主導(dǎo)出售某大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，交易對手是全球知名私募基金黑石投資集團(tuán)。期間進(jìn)行精密的投資分析測算、主導(dǎo)相關(guān)商務(wù)談判，最終以約75億人民幣達(dá)成一致，成功出售該項(xiàng)目，為公司獲得了年化10%以上的投資回報(bào)率。還曾主導(dǎo)在價(jià)值低谷期，成功收購廣東某商業(yè)綜合體項(xiàng)目、福建省某物流園區(qū)項(xiàng)目等，總收購對價(jià)逾50億人民幣，資產(chǎn)規(guī)模提升33%以上，成功以較低的成本擴(kuò)大了集團(tuán)在大中華地區(qū)的資產(chǎn)管理規(guī)模，打響了集團(tuán)在大中華地區(qū)金融投資領(lǐng)域的知名度。

3、綠色金融管理體系搭建能力——牽頭制定公司主題基金10大制度、員工7大考核維度、外部機(jī)構(gòu)3大對接指標(biāo)等管理體系

王老師曾主導(dǎo)建立公司及部門綠色金融管理體系，其中包括公司主題基金的10大制度（綠色基金投資管理辦法、運(yùn)營管理辦法、信息披露機(jī)制等）、員工7大考核維度（基金層面考評指標(biāo)、資產(chǎn)層面審核維度、投資研究工作賦能等）、外部機(jī)構(gòu)4大對接指標(biāo)（對接模式、模板材料、信披配合、授權(quán)事項(xiàng)）等，整理出10類綠色金融標(biāo)準(zhǔn)流程、3類非常規(guī)流程、15個(gè)數(shù)字化管理系統(tǒng)標(biāo)簽，部門基金事務(wù)管理效率提升50%以上，獲得了集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)、投資人和外部機(jī)構(gòu)的高度認(rèn)可。

4、城市更新、不動產(chǎn)資產(chǎn)管理運(yùn)營能力——管理的城市更新商業(yè)綜合體、能源市政、產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)、租賃住房等大型不動產(chǎn)項(xiàng)目約90萬平方米

王老師曾管理過各類大型不動產(chǎn)資產(chǎn)項(xiàng)目，包括城市更新商業(yè)綜合體、能源市政供暖項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)及物流園區(qū)、城市租賃住房社區(qū)等，總建筑面積約90萬平方米。期間大力注重產(chǎn)業(yè)更新升級、租戶業(yè)態(tài)調(diào)整招商、物業(yè)管理提升、成本支出優(yōu)化、投資人交流互動等，優(yōu)化提升不動產(chǎn)資產(chǎn)管理水平，使得多個(gè)項(xiàng)目的資產(chǎn)出租率達(dá)到100%，累計(jì)為投資人分紅金額超2億元。

【培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)】

1、ESG主題培訓(xùn)——20次主題培訓(xùn)，累計(jì)授課時(shí)長超數(shù)百小時(shí)，課程滿意度超99%

王老師成功組織進(jìn)行過20次ESG主題培訓(xùn)，受眾包括國有企業(yè)高管及骨干成員、政府主管部門領(lǐng)導(dǎo)、外企大中華區(qū)負(fù)責(zé)人等，內(nèi)容涵蓋《ESG策略與實(shí)操培訓(xùn)》、《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計(jì)與管理》、《REITs基金與ESG管理》、《綠色建筑提升與ESG管理》等方面，累計(jì)授課時(shí)長超數(shù)百小時(shí)，課程滿意度超99%。

2、綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理主題培訓(xùn)——針對地方政府及管委會超30次專題培訓(xùn)輔導(dǎo)

王老師為地方政府、園區(qū)管委會等提供綠色金融與不動產(chǎn)經(jīng)營管理培訓(xùn)超過30余次，受眾主要是地方政府發(fā)改委、國資委、工商管理部門，以及園區(qū)或新區(qū)管委會的招商與資產(chǎn)管理部門等，內(nèi)容包括《綠色金融如何助力區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展》、《園區(qū)不動產(chǎn)經(jīng)營管理的道與術(shù)》等針對性課程，獲得政府領(lǐng)導(dǎo)的高度評價(jià)。

3、綠色金融資本運(yùn)作與存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目咨詢——近10萬字咨詢方案輸出

王老師以專家顧問身份為中國北方某國家級新區(qū)進(jìn)行資本運(yùn)作及存量資產(chǎn)盤活項(xiàng)目提供咨詢服務(wù)，包括9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計(jì)覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計(jì)盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，獲得新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的高度好評。

【愿景使命】

以綠色金融和ESG賽道為主體，成為綠色金融與ESG領(lǐng)域的頂流講師；

助力基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)、市政企業(yè)、能源企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等對綠色金融、ESG建設(shè)等有較大需求的企業(yè)，助力提升企業(yè)在ESG領(lǐng)域的表現(xiàn)，增強(qiáng)其在ESG方面的聲譽(yù)，獲得綠色金融支持；

培養(yǎng)提高學(xué)員的ESG意識和水平，提升團(tuán)隊(duì)的整體ESG素質(zhì)和能力，為企業(yè)培養(yǎng)未來的ESG領(lǐng)導(dǎo)者。

【授課風(fēng)格】

風(fēng)趣幽默：授課風(fēng)格風(fēng)趣幽默，擅長用通俗易懂的語言講述難以理解的金融和抽象的ESG概念，達(dá)到良好的培訓(xùn)提升效果。讓學(xué)員在輕松下氛圍下啟發(fā)與收獲；

實(shí)戰(zhàn)性強(qiáng)：內(nèi)容圍繞老師自身的親身案例或經(jīng)歷，避免枯燥的理論說教，讓學(xué)員以一線視角直面難題和棘手問題，聚焦實(shí)際情境，既有娛樂性又聚焦實(shí)戰(zhàn)收獲；

互動性強(qiáng)：老師講課生動，臺風(fēng)很棒，極具感染力，用情境重現(xiàn)和角色扮演的方式，讓參訓(xùn)學(xué)員深度參與其中真實(shí)面對挑戰(zhàn)，能夠讓人有很強(qiáng)的啟發(fā)和收獲；

【主講課程】

《ESG策略與實(shí)操培訓(xùn)》（品牌課）（復(fù)購率高）

《企業(yè)ESG架構(gòu)設(shè)計(jì)與管理》

《REITs基金與ESG管理》

《綠色建筑提升與ESG管理》（品牌課）（復(fù)購率高）

《金融與投資邏輯培訓(xùn)》

《不動產(chǎn)基金投資與資產(chǎn)管理實(shí)戰(zhàn)培訓(xùn)》

《基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營管理》

《房地產(chǎn)開發(fā)與建筑管理》

《REITs基金發(fā)行與運(yùn)營實(shí)操》（品牌課）

《行業(yè)研究的邏輯框架》

《雙碳政策下的企業(yè)經(jīng)營應(yīng)對之道》（品牌課）（復(fù)購率高）

《可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)經(jīng)營契合培訓(xùn)》

【部分咨詢案例】

序號客戶公司培訓(xùn)咨詢內(nèi)容培訓(xùn)成果

1雄安新區(qū)財(cái)政部門綠色金融產(chǎn)品盤活國有存量資產(chǎn)項(xiàng)目咨詢梳理了9大類基建資產(chǎn)、5大類金融盤活工具，累計(jì)覆蓋新區(qū)面積約1000平方公里，累計(jì)盤活存量資產(chǎn)規(guī)模超百億元，輸出近10萬字的咨詢方案，項(xiàng)目順利交付

2BOMA商業(yè)不動產(chǎn)協(xié)會不動產(chǎn)金融與ESG核心實(shí)操指南自主開發(fā)超100余頁培訓(xùn)課件，多次返聘授課培訓(xùn)，累計(jì)受眾學(xué)員超1000人

【服務(wù)客戶】

國企央企：中建集團(tuán)（返聘3期）、上海臨港集團(tuán)、上海張江高科集團(tuán)、上海城投集團(tuán)、上海徐匯城市建設(shè)集團(tuán)、上海市北高新集團(tuán)、上海機(jī)場投資集團(tuán)、重慶發(fā)展投資集團(tuán)、重慶高速公路集團(tuán)、重慶武隆喀斯特集團(tuán)、山東濟(jì)南能源集團(tuán)、揚(yáng)州廣陵投資集團(tuán)、揚(yáng)州瘦西湖旅游發(fā)展集團(tuán)等

政府部門：上海市商務(wù)委員會、上海市發(fā)改委（返聘3期）、揚(yáng)州市發(fā)改委、云南省發(fā)改委、南昌市發(fā)改委、南京市發(fā)改委（返聘2期）、常州市國資委等

金融業(yè)：中國銀行、上海銀行、浦發(fā)銀行、北京銀行、友邦保險(xiǎn)、匯豐人壽、人保資產(chǎn)、光大保德信基金、申萬菱信基金等

建筑房地產(chǎn)類：凱德集團(tuán)、嘉民集團(tuán)、瑞安房地產(chǎn)集團(tuán)、豐樹物流集團(tuán)、國藥物流等

【學(xué)員評價(jià)】

老師講課很生動很有趣，很多符合主題的幽默案例，作為對金融不懂的小白都能清楚理解其中的邏輯。

——上海城投集團(tuán) 培訓(xùn)主管 張超

老師系統(tǒng)的授課，邏輯清楚，非常明晰；另外老師的臺風(fēng)太棒了，很有感染力。

——揚(yáng)州發(fā)改委 投資事務(wù)負(fù)責(zé)人 丁科長

還沒上課的時(shí)候，我覺得這門課會很枯燥。結(jié)果老師一開口，我就被折服了，教學(xué)不僅幽默還可以結(jié)合工作實(shí)例把內(nèi)容講得頭頭是道，聽完收獲特別大！

——凱德集團(tuán) HRD 巫文聰

本以為課程晦澀難懂，沒想到老師憑借深厚專業(yè)知識，把實(shí)操案例講得深入淺出，還一路啟發(fā)思維，學(xué)習(xí)體驗(yàn)拉滿！

——豐樹物流 投資部負(fù)責(zé)人 和明

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