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【課程背景】

2023年12月召開的中央經濟工作會議提出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。作為黨中央一項重大戰略部署，“三大工程”不僅是房地產模式轉型的重要抓手和發展契機，還將我國的城市建設提升到了一個新的高度。可以期待，隨著“三大工程”從中央到地方的加速布局，將對房地產業和建筑業這兩個住建領域的支柱產業產生積極帶動作用，建筑業企業也將在積極參與“三大工程”的建設中實現企業轉型升級和高質量發展。

“35號文”發布后，城投企業被施以分類管理，新增融資受到嚴格限制。新年之際，政府投融資領域也政策頻出，EOD實施導則、政府與社會資本合作模式實施方案編制大綱等接連發布。在新形勢下，如何做好項目頂層策劃、各項要素統籌、銀行授信與融資，同時規避地方政府隱性債務、合法合規操盤項目，是各方均關心的問題。為此，舉辦《新政下“三大工程”投資建設操作實務與城鄉區域綜合開發項目投融資創新落地實操與風險防范》專題培訓班。

【課程大綱】

第一部分 “三大工程”政策解讀與全流程解析

一、“三大工程”概念定義與類型

二、“三大工程”政策解讀與展望

三、“三大工程”市場空間與機遇

四、“三大工程”項目來源與方向

五、“三大工程”全流程解析

六、“三大工程”建設模式、改造模式分析

七、“三大工程”投資模式、融資模式分析

八、“三大工程”盈利模式分析與設計

九、“三大工程”政府隱形負債規避策略

十、“三大工程”關鍵要點解析與風險規避

十一、央行接投放PSL，支持三大工程的要點解讀

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第二部分 “三大工程”土地痛點解決與土地一二級聯動

一、如何爭取新增指標，將農用地轉為建設用地

二、如何挖掘存量建設，進行土地用途變更，突破升值瓶頸

三、如何參與規劃編制，操作項目符合政府原始規劃、抓住窗口機遇

四、如何進行”三大工程“手續報批報建

五、如何進行農轉用手續報批

六、如何進行建設用地預審

七、如何進行土地征收手續報批

八、土地一級開發立項及手續辦理

九、土地一級開發成本測算以盈利測算

十、土地一級開發征地拆遷

十一、土地一級開發投融模式分析

十二、土地一級開發資金來源路徑分析

十三、土地一二級聯動策略

十四、土地一二級聯動設計、策劃

十五、土地一二級聯動產業布局

十六、土地一二級聯動排他設定

十七、土地一二級聯動優惠爭取

十八、土地招拍掛相關流程與政策

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第三部分 “三大工程”+產業落地及招商與運營

一、近期熱門拿地產業匯總分析

二、產業拿地發展形勢分析及優劣勢分析

三、產業拿地與各企業合作模式分析

四、產業拿地談判技巧、方法、策略

五、產業拿地方案編寫要求、內容、設計

六、產業拿地方案各業態對比安排分析、產住比安排

七、文旅康養、大數據、基礎建設產業拿地模式分析

八、如何確定產業拿地多元化土地性質、用途與類型

九、如何預判產業拿地周期、獲地成本

十、產業拿地協議簽訂關鍵要點、注意事項

十一、如何返還產業拿地地價溢價部分

十二、產業拿地優惠政策爭取與談判

十三、行內標桿：A集團文旅康養項目產業拿地全流程及要點解析

十四、行內標桿：A集團大數據產業拿地案例全流程及要點解析

十五、行內標桿：A集團冰雪產業拿地案例全流程及要點解析

十六、行內標桿：A集團工業制造產業拿地案例全流程及要點解析

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第四部分 “三大工程”開發、建設、銷售、資金、招商與運營全流程案例解析

一、XX城中村改造合作模式、投融資模式、盈利方式、、資金來源、風險控制案例剖析

二、XX城中村改造項目土地一二級開發聯動、三級招商運營全流程解析

三、XX保障性住房項目投資模式、開發模式、盈利模式解析

四、XX保障性住房項目與集體土地入市開發、建設、運營

五、XX”平急兩用“工程設計理念、投融資、盈利模式分析

六、XX”平急兩用“工程與產業結合招商運營模式分析

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第五部分 政府項目投融資操作實務與要點分析及案例解析

一、5號文后政府如何合規安排資金用于項目，如何規劃三年期以上的資金安排

二、發改招標與財政采購的區別及如何匹配安排項目

三、政府如何合規把錢支付平臺及社會資本？

四、政府采購具有融資的機會，如何融資？

五、財政補貼的額度及可否作為融資的還款來源？

六、如何以來自政府的補貼收入合規增強城投的還款能力？

七、無經營收入的基建項目如何策劃包裝

八、如何識別包裝企業投資項目？

九、如何定義墊資及墊資與投資的區別,施工企業為平臺公司墊資合規嗎？該如何操作

十、如何策劃自求平衡、資源補償項目市場化融資及案例分享

十一、如何有效利用公共資源謀劃策劃項目的要點與案例（包括土地資源、土地指標資源、砂石土等礦產資源、碳權資源、林權資源、水權資源等）

十二、鄉村振興項目如何包裝，投融資模式如何策劃？

十三、2024專項債項目申報要點及案例分享

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第六部分 企業市場化投資基建項目模式探討與操作實務案例解析

一、真假“投資人+EPC”模式如何判斷？及合規性分析；

二、純公益性項目打包用“投資人+EPC”是否為隱性債務？

三、“投資人+EPC”模式下收益合規來源、比例分析及案例解析

四、“投資人+EPC”模式下市場化融資要點和項目資本金籌集模式

五、“投資人+EPC模式”政府補貼怎么補才合規？

六、35號文后央企、國企與地方平臺合作采用“投資合作+EPC模式”操作項目的合規模式分析（投建分離、股權型、延付型、債權型）

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第七部分 土地儲備與開發項目投融資操作實務與要點分析

一、土地儲備業務的流程及合規性要求

二、平臺公司與社會資本方如何合規介入土地開發業務？

三、土地出讓金如何合規用于片區開發項目，如何不構成隱債？

四、土地儲備項目政府采購工程和服務能否融資？政府購買服務、政府采購工程、委托代建如何做少量融資？

五、土地儲備項目與片區綜合開發項目的聯系與區別

六、什么是生地出讓、毛地出讓、熟地出讓，如何合規操作？

七、如何分析片區項目的可融資性？

八、哪些情況可以打通土地一二級開發？如何實現土地開發一二級收入聯動

九、從便于融資的角度應該如何規劃片區項目或相應的個子項目

十、如何進行片區項目資金平衡分析？

十一、如何確定片區開發投融資模式，片區綜合開發如何開展市場化融資？如何設置分期分片開發和峰值支付

十二、如何規避“以國企購地方式虛增土地出讓收入”？

十三、什么是土地增減掛鉤業務，土地增減掛鉤指標交易和耕地占補平衡指標如何融資，全域土地綜合整治的融資模式

十四、土地集中流轉項目如何融資？

十五、什么是產城融合用地？有哪些支持政策？

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第八部分 土地開發投融資模式探討與案例解析

一、委托代建+采購工程、采購服務模式：操作要點與案例分享

二、做地模式：操作要點及石家莊、杭州、廣州國企籌資做地的合規性、可融資性分析

三、專項債模式：兩種模式介紹及相關案例分享

四、土地一二級開發分段+聯合模式：長沙相關政策及操作案例分享

五、二級贖買一級模式與二級補償一級模式：政策依據、操作要點及如何市場化融資

六、反向委托（或反向購買）模式：如何實現一二級聯動融資及案例分享

七、包裝借款模式：35號文后一級開發與一二級聯動兩種借款模式的應用要點，合規解決征拆資金與項目資本金，如何進行市場化融資？

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第九部分 片區綜合開發結構化合作模式探討與案例解析

一、“政府授權+城市合伙人+EPC”模式

二、片區綜合開發項目 “投資合作+EPC”模式

三、專項債+市場化融資模式和認購基金+施工總承包模式

四、股權回購退出+EPC模式：投資性退出及股東性退出的兩種模式如何操作，項目如何融資？

五、平臺摘地+融資合作建設運營模式

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第十部分 綜合開發項目模式解析與支持政策梳理及自平衡模式探討

一、城市更新模式、TOD模式、EOD模式、IOD模式與WOD模式解析

二、礦山生態修復自平衡模式和砂石資源自平衡模式探討

三、什么是M0用地？什么是M9用地？有哪些支持政策？如何融資？

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

第十一部分 EOD項目操作實務與要點解析

一、生態環境導向的開發(EOD)項目實施導則(試行)實施后EOD項目操作要點解析

（一）EOD核心理念：融合+一體+反哺及E與D關聯的合規性分析

（二）EOD項目主要收益來源及收益邏輯—水、砂石、林、產、地、財，如何合規納入項目收入

（三）EOD項目的回報模式及回報來源組合，片區開發項目排除后如何進行產業投資。

（四）新規后EOD項目如何選擇生態項目與產業項目及占比分析

（五）EOD項目預期收益、支出及資金平衡方案策劃要點

（六）新規要求“不以土地出讓收入、稅收等助作為項目收益”該如何理解？如何操作？

二、EOD項目融資要點及案例解析

（一）EOD項目融資模式及項目資本金的籌措方式

（二）EOD項目如何實現資源的統籌與現金流的保障

（三）EOD如何實現一二三級聯動自求平衡融資

（四）EOD項目案例解析

【依據學員實際 交流互動 答疑解惑】

結語

馬老師

【老師背景】

高級工程師，中國建設工程造價協會會員，河北省建設工程2008定額審定專家組成員，中國經濟體制改革研究會產業改革與企業發展委員會PPP專家委員會委員,中國混凝土與水泥制品協會混凝土工程技術專家委員會專家委員,中國房地產產業協會房地產市場與住房保障研究會金融分會專家委員,中國城鄉建設促進會專家委員,北京中建政研信息咨詢中心專家委員會委員,現代集團研究院高級研究員。曾分別被國內多家大型專業培訓機構聘請授課；筑龍網特約講師，建設工程教育網特聘講師，北京中關村學院特聘老師。

《建設工程造價實操快速入門系列叢書（6本）》（同濟大學出版社出版）主編；《房地產開發建設與控制管理》（青海省房地產業刊）主編；《政府與社會資本合作（PPP）模式系列叢書》（中國建材工業出版社出版）主編；《行業PPP模式項目操作實務系列叢書（以行業為單位編寫）》主編；《區域PPP模式項目操作實務系列叢書（以省級區域為單位編寫）》主編；《PPP模式項目案例系列叢書》主編；《PPP模式項目發展報告系列叢書》主編。在建設工程項目管理、招標投標、造價咨詢、合同管理、PPP項目實操、培訓咨詢、投融資、成本控制、風險防范、全生命周期管理等領域有著豐富的實戰經驗和教學經驗；2003年提出工程建設領域人才培養“一年入門、二年入行、三年當師傅”的育人理念，培養出了大批行業新兵和優秀人才。

【主講課程】:

《新形勢下工程項目成本精細化管控方圓之道揭秘》

《建設工程項目(合同)管理風險防范與糾紛處理》

《PPP項目全過程各階段成本控制管理》

《建設工程項目全過程關鍵控制點解析與成本痛點難點破解實務》

《房地產成本管理四大工具應用與風險防范》

《EPC工程項目管理操作實務與風險防范》

《建設工程項目總承包管理操作實務與風險防范》

《建設工程項目合同管理與案例解析》

《項目經理管理基本功與綜合能力提升案例解析》

《建設工程項目招投評標操作實務風險防范與案例分析》

《老舊小區改造工程項目操作實務與風險防范》

《結算清欠風險防范與糾紛處理》

《政府與社會資本合作（PPP）模式項目各階段操作實務與風險防范》

《建筑施工企業項目經理綜合能力提升與鍛造》

《新時代背景下建筑行業政策趨勢研判與前景預測及轉型路徑分析建議》

《新形勢下新基建領域的挑戰和機會暨項目落地實務操作培訓》

【服務過的部分客戶】：

上海建工、河南國基、河南能源化工、中核華興、中核華辰、田灣核電站、盛達集團、盛達房地產、甘肅工程咨詢協會、山西建工、山西建發、山西三建、山西一建、中鐵三局、中建科技、中建二局、冀東水泥、二十二冶、中交隧道、金盾律所、同濟大學出版社、中國建材工業出版社、榮盛發展、唐山路北房管局、灤南自來水、灤南污水、黎城污水、灤南建設局、蘇州園林基業、長子環衛中心、中建深圳裝飾、安陽建設局、赤峰財政局、邯鄲金融辦、平涼財政局、靜寧建設局、靜寧水務局、三月雨、中關村學院、海翔教育、在心教育、邦元教育、上元教育、安陽工學院、唐山師范學院、唐山建工中專、北京大學、清華大學、正和恒基、金塔房地產、恒大地產、中國農業科學院、金地集團、中冶二冶、遠洋地產、華夏幸福、大華咨詢、同濟教育、環球教育、一磚一瓦、國外農業聯盟、中國混凝土與水泥制品協會、筑龍網、邢臺路橋、興安得力、廣聯達、永進科技、同望科技、魯班軟件、天域生態、豪門園林、時代園林、唐山路北房產、建設工程教育網、江西財政廳、河南財政廳、住房建設部定額司、中國建設工程造價管理協會、河北省定額站、東興市政府、九江市政府、武安市政府、安康市政府、鄂爾多斯城投、安康橋東區管委會、臨漳軍人事務管理局、蘭州市政協、蘭州市建筑業聯合會、甘肅省工程咨詢協會、定邊恒鮮農業

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